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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

关于当前我国房地产泡沫的剖析  

2011-10-26 20:11:19|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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邱  强

 [摘要]现阶段房地产价格正涨,房价虚高,已经引起各界的关注。不少专家学者纷纷撰稿表达自己的意见,房地产泡沫论和非泡沫论莫衷一是。本文比较认同泡沫论观点。既从传统的指标体系如房价收入比、空置率、绝对价格和相对价格等加以分析,又增加需求、收入弹性比、房地产的平均利润率及房地产对GDP的贡献率等新指标体系加以分析,本文以最新数据为依据,力求阐述全面,说明有力。

 [关键词]房地产泡沫  房价收入比  自然需求  正常需求  投资需求  房地产对GDP贡献率

 [The summary ] the price of the real estate is rising at the present stage, the room price is false high, have already aroused the attention from all social different fields. Many experts and scholars express their own suggestion to write one after another, real estate foam theory and whether foam talk about being unable to decide which is right. This text relatively admits the foam talks about the view. Analyse not only from traditional index system such as room price income rate , vacancy rate, absolute price and the relative price etc , but also it add demand elasticity , income elasticity  , the average rate of profit and the real estate contribution rate against GDP etc. new index system of real estate , this text is based on newest data, make every effort to explain overallly, it is strong to explain.

[The keyword ] Real estate Foam   The rate of room price against income   Natural demand  Normal demand  Investment demand   The rate of the real estate to GDP contribution

 自2001年以来,我国商品房价一直温和上扬,而到了今年则出现了加速上涨的现象。房价过高已经引起了各界的关注。中国房地产出现泡沫,美国摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠在《中国房地产泡沫将破裂》中对此提出严重警告:“中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫之中”。⑴社科院金融所金融发展室主任易宪容博士警告说:“如果让国內房地产的泡沫任意地吹大,泡沫的破灭不可避免”。

但在国内,尤其在业内却无视这一事实。他们一致认为我国房地产价升量增,是正常健康的发展。中国房地产业副会长兼秘书长顾云昌认为当前房地产不是泡沫,仅热而已。中信证券房地产分析师王德勇认为:“目前中国房价并不高,房地产市场不存在泡沫。”建设部政策研究中心课题组研究报告《怎样认识当前房地产市场形势》认为“目前的住宅需求真实,因此不能认为存在泡沫”。⑵

本人赞同前种观点,不同意后种看法。从内心来说,我当然希望中国房地产能够健康发展,但经济是有规律的,你不能透过现象看到本质,看不到潜在的泡沫,那是非常危险的。因为泡沫终归要破灭的,等到泡沫越积越大,最后不可收拾的地步才破灭,其损失则是不可估量的。如日本、美国等国房地产泡沫导致数年的萧条,至今仍未摆脱其阴影。可见,未雨绸缪是多么重要。

为了更清楚地认识到当前我国房地产泡沫的现状,本文拟从需求弹性、房价收入比、空置率,房地产的利润率,房价指数与商品零售物价指数对比,房产收入对GDP贡献率、绝对房价等诸方面进行剖析。

首先,从需求看价升量增,销售出现逆经济规律现象,说明房地产购买存在严重的投机行为。影响房地产需求的因素主要有:商品房价格、消费者偏好、其它原材料投入品的价格、消费者的收入水平和消费者对未来市场的预期等。为了讨论的简便,在此不讨论消费者偏好、投入品价格对需求的影响。为了区别三个主要因素对商品房需求的影响程度,我们把商品房价格变化所产生的商品房需求叫做自然需求,把消费者收入变化所导致的需求叫做引致需求。两种需求之和总称为正常需求。而把消费者的预期所导致的需求称为预期需求或投机需求。

耶鲁大学经济学家罗伯特.希勒认为,看一个房地产是否存在泡沫,要看其购买动机。如果购买动机是为了投资,则说明市场需求存在泡沫。⑶

投资是建立在对未来的预期基础上,如果未来房地产价格会上涨则大量买进商品房,预期需求或投机需求就增加。

如果房地产的正常需求超过投机需求,则说明房地市场是健康有效的。反之,如果正常需求低于投机需求,则说明市场存在投机和泡沫。后者超过前者越多,则说明市场的投机气氛越浓,泡沫成份越大。

具体说,房地产是富有弹性的奢侈品,房价降低,需求量增加,房价上升,需求量应当下降。目前房价上涨很快,自然需求下降,自然需求增长率为负值。收入增长较慢,引致需求增长率为正值,但较小。

自然需求增长率可以通过需求弹性推导出,而住宅引致需求增长率则通过收入弹性推导出。需求弹性用

 

因为商品房为需求富有弹性的商品,即Ed>1。同时商品房又是富有收入弹性,即有Em>1.为了分析问题的简便,假设Ed=Em。根据弹性公式,

 

 

即从理论上讲,当价格上涨的幅度超过收入上涨幅度,则实际需求量不增反降。因为价格上升,需求下降,收入增加,需求才增加。但因为价格上涨的幅度超过收入上涨幅度,所以总需量还是下降的。这可以通过图形给予直观分析。


P

 

 

 

 

 

 

                               E3

P2

 

 

 

P1                                                   E1                       E2   D m2

 

                                                       Dm1

 

 

 

 

 

 

 

0                             Q3      Q1         Q2       Q        


 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  

房价升幅大于收入增幅导致住宅正常需求减少

收入从m1上升到m2,从图形中表示为需求曲线Dm1向右移动到Dm2,价格超过不变量P1时,商品房需求量从Q1增加到Q2,需求增加量为Q1Q2。根据引致需求的定义,Q1Q2为引致需求。当商品房价格从P1上升到P2时,升幅为P1P2,并且有P1P2>m1m2,图形中表示为P1P2的距离大于Dm1、Dm2的垂直距离。随着房价上升,商品房需求量下降,降幅为Q2Q3。根据自然需求定义,Q2Q3为自然需求。这样,Q2Q3为负值,Q1Q2为正值。两者之和即正常需求Q1Q3为负值属减少量,所以最终需求量减少。

但我们从现实来看,则出现一个悖论。2001年以来,房价不断上升,但购房率却也不断上升。尤其是今年以来,房价是井喷行情,购房增长率也呈井喷行情。以上海为例,自2001年12月至2004年1月前后共26个月的时间,上海市住宅价格指数从731点上涨到1128点累计上涨了397点。即房价涨了54.3%。详情见表格1、2。但同期上海人均国内生产总值仅增长10.8﹪

中房上海住宅价格指数历期走势

表1

时 间

0112

0201

0202

0203

0204

0205

0206

0207

0208

0209

0210

0111

0212

中房上海住宅指数

731

737

739

746

757

767

778

782

794

807

820

830

844

涨 幅

+2

+6

+2

+7

+11

+10

+11

+4

+12

+13

+13

+10

+14

数据来源:中房公司上海办公室

 

 

 

 

 

 

表2                 中房上海住宅价格指数历期走势(续)

 

 

时 间

0301

0302

0303

0304

0305

0306

0307

0308

0309

0310

0311

0312

0401

中房上海住宅指数

855

879

895

911

930

953

996

1013

1038

1058

1102

1123

1128

涨 幅

+11

+24

+16

+16

+19

+23

+43

+17

+25

+20

+44

+21

+5

数据来源:中房公司上海办公室

表3   2001-2004年上海人均国内生产总值及增长情况 ⑷

年份

个人可支配收入(元)

平均增长率(%)

2001

12883

9.9

2002

13250

2.8

2003

14867

10.8

2004

16745

12.7

资料来源:上海市统计局

可见,收入的增长赶不上房价的增长。按照经济学原理解释,上海商品房销售量会出现减少的。特别是2003年,全年房价指数上涨了268点,涨幅31.3%。但商品房销售面却增加了415.8万平方米,增幅为20.5%。详情见表格4。

表4  2001-2004年上海商品房销售情况 单位:万平方米 ⑸                   

年份

商品房销售面积单位:

平均增长率(%)

2001

 1767.41

13.5

2002

1960.6

9.1

2003

2376.4

20.5

2004(1-7)

1177.16

25.9

 

资料来源:上海市统计局

 

这种不合经济的情况,说明房地产市场存在严重的投机行为。一是有人炒房,所以不断有房买进卖出,所以从统计资料上显示成交量增加,增长率上升。因为统计资料无法甄别,也就没有排除重复交易的情况。二是有人套购房,即一人购买多套商品房,以便囤积投机;三是未组成率家庭者超前消费提前购商品房。所有的这一切行为都表明绝大多数消费者预期房地产价格会不断上升,因此投机需求特别大。这其实在印证一个股市谚语:当所有的人,甚至菜市场的买菜的大妈都在谈论股票时,说明股票泡沫即将开始破灭,是该出手的时候了。从上分析,可见目前房地产市场泡沫已经非常严重。事实上依旧从上海的房地产市场可以看到这种趋势,进入2004年后,房价增长乏力,商品房销售增长呈下降趋势。

其次,从房价收入比看,过高的房价收入比,说明当前房地产市场泡沫日增。按世界银行的标准,一套住房价与家庭年收入比,即房价收入比的合理区域为3:1至6:1。⑹  2004年城市人均居住宅面积实际为23.7平方米,家庭平均住宅面积73.47平方米(实际人均居住面积23.7平方@家庭平均人口3.1), ⑺ 人均家庭住宅面积价格为同期城镇居民家庭平均可支配收入的7倍。⑻ 超过世行住宅价格收入比的最高线。由于城镇居民家庭购买商品房面积一般大于现居住面积,因而事实上商品房价格与家庭收的差距更大。国际上发达国家的房屋销售中,套房价格与消费者户均年可支配收入之比在6倍至12倍之间。我国房屋销售相对价格比率(倍率)较高,北京、沈阳、贵阳的倍率超过了12,南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了10,最低的在5至6倍。⑼

房价收入比说明,该国居民购房负担。一般而言,房价收入比越高,说明房价过高,收入过低,居民负担重,解决购房的途径更多靠融资,即向银行按揭贷款。据统计,我国购房者的按揭率为75%,同时又因为房价收入比高,则还可能按揭的总额大,还贷的强度大,还贷的时间长,这样风险系数很高,一旦购房者因为个人或家庭的变故,可能会还贷不起,这对贷款者和银行双方都存在风险。贷款购房者的风险是银行收回抵押的房子,然后低价拍卖,优先偿还银行,这样贷款购房者,可能会落得钱房两空。银行的风险是房价下跌,房屋甚至卖不出去,最后导致无法收回贷款,从而形成不良资产,甚至成呆帐。

再次,从空置率来看,居高不下的空置率,说明房地产泡沫日益加重。房屋空置率指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的竣工量进行比较,其比值即为空置率。空置率是反映当期商品房空置状态,衡量房地产投资是否和社会有效需求相适应的标准,对于调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。国外有关机构的研究结果认为,商品住宅空置率的合理区间一般为3%-10%,警戒线为10%。如商品住宅空置率小于3%,则表明可供选择的商品住宅较少,购房者难以买到满意的房子,不利于住宅市场的发展。如果商品住宅空置率大于10%,则表明空置严重,住宅市场将会出现一系列的问题,乃至影响国民经济的正常运行。通常认为发展中国家商品住宅空置率的合理区域为4%-5%。⑽
西方国家如美国空置率为7%,(11)但从我国情况来看,2001年以来,商品房的施工、竣工面积基本呈逐年上升而销售面积却呈逐年下降趋势。2002年商品房空置面积 总共约13000万平方米。其中新增商品房空置面积7553.5万平方米。空置一年以上商品房544.5万平方米。 2001年、2002年、2003年和2004年商品房空置率分别为15.4%、26%、14%、14%。远远超过一般3%-10%的警戒线 。⑿
国家统计局有关专家认为我国商品房空置率合理区为5%-10%。在这一区域内商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展。如果商品房空置率在10%-20%之间为空置危险区,已进入红灯区。⒀ 要采取一定措施。加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施,以使商品房空置率降到比较合理的区间。
    我国的空置率连年居高不下的原因。从需求方面看,一是购房者存在严重的投机行为,有人的套购很多房子,购房的目的是为了卖房,为了投机;二是购房者根本不缺房,正如前面分析,因为预期房价会继续上涨,所以提前消费;三是说明住宅配置措施跟不上,无法入住。这说明小区开发的速度过快,配套措施不完善,开发商的诺言不能兑现,而购房者则轻率行事。从供给方面看,说明开发商开发过度,房价供给超过需求,出现大量商品销不出去,因而闲置。
空置率过高,对开发商来说无法按时收回成本,并且在我国绝大多数开发商都是靠银行融资开发,自有资金比例不高,如2000年浙江房地产开发商自筹投资比例仅为15.92%。⒁ 这样一来,开发商卖不出楼,便收不回成本,也就无法还贷银行贷款,从而又形成银行的不良资产,甚至呆帐,可能蕴育着巨大金融的风险。 
第四,从房地产行业的利润率与其它行业的利润率相比较来看,我国当前房地产业利润奇高,泡沫惊人。一般说来,目前我国房地产开发商的平均利润为20%-30% 。⒂ 这还不包括他们自炒楼花所得,如果加上这块利润可达30%-50%。⒃  这还考虑他们是利用自有资金经营,但目前我国房地产自有资金比重奇低,我国房地产开发资金的80﹪以上直接或间接来自银行贷款,而美国的房地产开发资金只有15﹪左右来自银行贷款。⒄ 以浙江房地产开发投资资金来源中,自筹投资比例从1990年的29.95%下降到2000年的15.92%,对银行资金依赖度从1990年的10.73%上升到2000年的28.8%。⒅ 这实际上又导致其实际利润率奇高,有的高达百分之几百,甚至更高。大大地超出了国际上多数市场经济国家房地产开发6-8%的平均利润率。

据一份最近公布的统计报告,过去70年中,英国各项资产回报率均值在税后仅达到4.5%。⒆ 如此高的利润率是不符合常规的。马克思说过50%的利润,资本家敢于杀人放火。资本的本质是追求利益最大化的,如果房地产业存在如此高的利润,必然导致资本从其它产业都转移过来投资于房地产业,这样必然导致房地产供给大幅度增加,并且远远超过市场需求。这样必然导致房价大幅度下跌,并且大批商品房积压卖不出去。给房地产商和已购得房产者带来的后果就是房地产的利润急剧下降,短时期内甚至降低到其它行业的市场利润之下。这样必然有一部分房地产商资金链断裂,银行此时如果对其进行清算,这些房地产商必然破产。所承建但未完工的房产便形成烂尾楼。这在1992-1993年的房地产热中,全国各个城市形成了许多的烂尾楼便是明证。对购房者来说轻则钱房两空,重则背上一辈子都还不清的债务。

第五,从房地产价格指数与同期零售商品物价指数相比较,房地产价格指数高于普通零售商品物价指数,房地产价格存在泡沫。从2001年以来,我国出现一个非常奇特的现象,零售商品的物价指数呈下降趋势,而房地产物价指数却呈上升趋势,详情见表格5。商品零售指数下降和我国从紧的宏观政策相适应,而房地产价格指数上升则与宏观形势背道而驰。这说明房地产经济存在畸形发展,这既反映了宏观调控失灵,又会降低宏观调控的效果,最终会拖累整体物价,从而导致整个物价水平的上扬,形成一定程度的通胀。事实上,因为房地产价格指数居高不下,从而引发相关建材价格指数的上扬,最终导致整个价格水平的反弹。

表5              全国商品房价格指数和商品零售价格指数  ⒇

年份

商品零售价格指数(上年=100)

城市(上年=100)

商品房价格指数(上年=100)

2001

99.2

98.9

102.2

2002

98.7

98.5

103.7

2003

98.8

98.6

105

2004

103.1

103.2

109.4

 

资料来源:国家统计局2003年《中国统计年鉴》

 

最后银行不得不加息来加以调控。房地产价格指数的“拐向”,也会对投资商形成强烈的导向功能,因为在萧条阶段中的一个强市显得特别引人注目,尤如黑暗中立起的一个灯塔。所有的游资都会涌入房地产市场,在萧条的市场上,游资特别充分,因为所有的产业都萧条,不仅吸引不了资金,而且还会排挤出大量的富余资金,所有的资金都涌入房地产市场时,2001年以来在房地产方面的投资统计见表格6。如此一来,房地产市场的泡沫便会在瞬间放大到极至,这样便会加速其破灭,其损害是可想而知的。

 

 

 

表6  2001年以来在房地产投资统计

年份

2001

2002

2003

2004(1-9)

住宅投资(亿元)

4217

5228

5369

7064.8

资料来源:国家统计局(21)

第六、从房地产对GDP的贡献率来看,过高依赖度极其危险,极易崩溃。我国从2002年开始从紧宏观政策。按照国际经验来看,宏观上从紧的政策,必然会拖景经济,放慢经济增长的速度,从宏观经济指标看,表现为GDP增长的速度减慢。但我国甚至在“非典”的影响下,“非典”期间,所有的行业,尤其是第三产业几乎是停业状态。这种经济规律的低物价高增长的“中国之迷”。其实,中国经济之所以能保持这种高增长,根本原因在于建筑业单业突进,建筑业又主要体现在房地产业的高歌猛进。GDP对房地产业的依赖程度很高,据测算2001年房地产开发投资对中国GDP增长的贡献率约为1.9--2.5个百分点,其中直接贡献率为1.3个百分点、间接贡献率为0.6到1.2个百分点。这说明中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。2002年国民经济依然在平稳中保持了8%的较快增长,其中房地产的投资增长速度大体保持在30%左右。2002年居于主体地位的住宅投资占GDP的比重超过5.2%,接近联合国推荐的3%—6%标准的最高线。(22)

由此可见房地产也日益成为地方经济的支柱产业,房地产市场的启动既增加了对固定资产投资的需求,也带动了居民的即期住房消费支出,起到房地产业对地方GDP增长贡献的投资、消费的双向拉动效用,因而整个房地产市场得到持续而快速的升温。但这种诸业停顿,单业突进的房地产热是极其有害的。一方面其它各业未得到和谐的发展,必将成为房地产业发展的瓶颈,最终会制约其发展,使得其发展速度降下来。另一方面,因为单业的发展,必然会导致社会极度投机,投机过甚,泡沫日益扩大,会加速其破灭的进程。此外,畸形经济,必然导致社会资源极大的浪费,因为资源得不到优化配置,市场缺乏投资机会,只有投机机会,最终对整个经济带来毁灭性的打击,从而使整个国民经济陷入萧条和停滞阶段。

最后,从房价看,绝对房价、平均房价都创历史最高记录。从全国看,今年以来,房价一路攀升,绝对房价,平均房价要创历史高位。北京、上海、杭州平均房价为每平方米5161元、7938元、6766元 ,(23)每平方米最高价分别为20000元、33000元、16000元,(24)这都是历史最高纪录,如此高的房价,不仅让工薪阶层望房兴叹,就连当地有钱人也感慨房价确实太高。有的人做了一个形象比喻100元钱买不到钱那么大的房子。真不知是房贵还是钱贱?事实上同期物价指数还在下跌,即使如此,钱贵房更贵。

 

 

 

参考文献:

(1)       谢国忠《中国房地产泡沫将破裂》发表于《国际金融报》2003.7.17

(2)       建设部政策研究中心课题组研究报告发表于《中国经营报》2003.10.28

(3)       摘自英国《经济学家》 《中国对外贸易》2004.1

(4)       2003年《上海统计年鉴》 2004年数据根据上海统计局资料由作者推算得出的

(5)       2 003年《上海统计年鉴》 以及上海统计局2004年公布资料

(6)       沈悦、刘洪《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》 《价格理论与实践》2002.6

(7)       根据《信息日报》公布的中国人均居住面积作者计算的

(8)       国家统计局2004年公布资料

(9)       张仲梁、张海旺、刘鸿强、席念霞《正视当前房地产过热问题》 《中国统计》2003.11

(10)   张元端《关于空置率与饱和度问题》 《中国住宅设施》2003. 5

(11)   袁雪峰、傅正明《泡沫经济及其成因再思考》《贵州社会科学》2003.9

(12)   张仲梁、张海旺、刘鸿强、席念霞《正视当前房地产过热问题》 《中国统计》2003. 11

(13)   张元端《关于空置率与饱和度问题》 《中国住宅设施》2003. 5

(14)   虞晓芬《从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难》 《浙江工业大学学报》(社会科学)2002. 6

(15)   袁桂芹、周继远《论商品房价格的合理确定》 《山东建材》2001. 3

(16)   张化中、李亢《加强房地产价格调控,培育新的经济增长点》 《价格理论与实践》1997.1

(17)   盛松成《货币政策能否调控房地产价格》 《银行家》2003. 9

(18)   虞晓芬《从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难》 《浙江工业大学学报》(社会科学)2002. 6

(19)   盛松成《货币政策能否调控房地产价格》 《银行家》2003. 9

(20)   国家统计局2003年《中国统计年鉴》. 2004年数据根据国家统计局资料推算得出

(21)   国家统计局2003年《中国统计年鉴》

(22)   盛松成《货币政策能否调控房地产价格》 《银行家》2003. 9

(23)   搜城网《全国主要城市房屋价格排行榜》

(24)      张路《劳动报》2003.9.19  《中新社》2004.8.10   摘自《中国房地产导购》

 

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