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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

上海市长宁区学区房价格走势分析【经济视角】  

2011-10-22 22:03:55|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文嘉琪  上海对外贸易学院 201620

 

摘要:学区房比其它房涨势更猛,比较能够持续,是房价上涨的一个刚性原因。学区房刚性需求源于优质学校资源的稀缺性,更在于学校择校政策的变迁。长宁是上海优质学校资源比较集中的区域,探讨长宁区学区房价格变动的规律对于政府调整学区资源,控制房价具有比较重要的意义。

关键词:学区房 择校费 择校政策

一、 长宁区学区房价格现状和主要特征

    长宁区位于上海中心城区以西地段,总面积约为38平方公里,在这个上海“对外窗口”之称的土地上,截止2009年底,约有人口61.4万。近几年,通过建设长宁区生态和居住环境良好,综合环境质量位于上海中心城区前列。长宁区教育文化产业发达,区域内拥有多所高校本部以及市区优秀学校,吸引了众多市民购买楼盘的目光。

目前,长宁区房地产市场活跃,不仅由于新开发楼盘在过往几年的迅速发展,同时也得利于其区域的优越地理位置以及良好的人文、交通等优势得到了广大购房者的青睐。其中,二手房市场更是异常活跃,价格增幅经常位于前列。

 

 

图1 2010年上海市与长宁区二手房交易平均价格比较

 

长宁区教育资源无论是幼儿园还是小学数量相对较多,但质量差异较大。据长宁区教育网站显示,长宁区32所幼儿园中市级优秀数量只有3家,而24所小学中也只有7所优秀小学。家长想要把孩子以就近入学方式送入优质学校,学区房就成为大家眼中的香饽饽。这些重点学校大多都分布在长宁区中心地带,地段因素在一定程度上让房价居高不下,加上优质教育因素更是让家长们望“价”兴叹了。

1、重点学校学区房价严重偏高

    虽然“就近入学”政策在1986年已经开始实施,加上之后取消“重点”学校这一说法,这项措施只是名义上相对缩小了各学校之间的质量,并没有完全消除差距。更何况重点学校口碑早已在大众中相传,就算不带“重点”二字,年年都会有大批家长挤破脑袋要让自己的孩子进入好的学校,供需平衡以及房地产商的一定炒作导致了“学区房”的诞生,可以说是好学校拉动周围房价的上升。

 长宁区重点幼儿园与小学数量不多的事实导致了拥有优质教育资源机会的“匮乏”,家长们为了不让孩子输在起跑线上便不惜一掷千金购置市、区重点学校周围的物业。在大众定义中,并不是一切学校附近的房子都称为学区房,而是那些优质学校附近的房产才有资格被称作是“学区房”。长宁区重点学校附近的学区房大都集中在本区重要地段附近,地段因素本给学区房价格“雪上加霜”。

 

表1 长宁区重点与非重点对口地区房价平均值


对比数据

学校

(重点/非重点)

平均房价
(元/平方米)

1

绿苑小学

26,200

淞虹路小学

21,300

2

建青实验学校

45,000

安顺路小学

27,500

3

长宁实验小学

36,500

威宁路小学

29,600

4

新世纪小学

38,000

幸福小学

35,000


          数据来源:搜房网——上海二手房

 

表1数据可以清晰看出重点学校附近房价与非重点学校房价之间的差距,虽然这其中的差价因素包含很多,但学校是否优质在一定程度上影响到学区房价格的高低。

2、普通学校学区房价逐步走高

虽然按照大众定义,学区房仅限于优秀学校附近的物业,但不能忽视那些普通学校附近的房产。由于大多数新学校当时建造在非本区域中心地段,加之师资力量不能与重点学校抗衡,导致了非重点学校教育质量不能上升,自然也就不会吸引本地有经济实力家长的目光。考虑到一部分相对没有经济实力的本地家长以及刚入沪的外来人才也需要安排子女就读上海的学校,他们就会选择那些房价相对便宜,却靠近教育资源附近的房产,并且长宁区本来房价普遍价高,这就造成了目前长宁区普通学校房价偏高的事实。比如,安顺路小学虽然不是重点学校,但地处虹桥开发区,周围大多都是普通居民房,房龄大并没有影响其售价,二手房每平方米售价也在27000元。

目前,小学实行的是小班化教育,每所学校招生班级数目平均不为4个,平均30人一个班,顶多每年招生120名小学生。以2010年入学人数为例,当时新生入学有2800人,以7所优秀小学来算,共有约900名适龄孩子能进入重点学校就读,这与入学总人数明显存在差距。没有经济实力的家长既然不能选择让孩子就读重点学校,则会把目光投向离普通学校稍近的房产,这样即方便学生就读以及又方便家长的日常管理。由此可以得出,长宁区普通学校附近房产市场空间较大,房价较高也是个因素导致的结果。

3.学区房总体价格上涨,面积由小户型向大户型过渡

学区房价格随着近十年上海房价的不断走高,呈现出持续高走的趋势,特别是近五年来,重点学校附近的学区房房价明显高于市场平均价格。供需影响以及房地产市场自身价格的上涨为学区房价格上涨提供了许多有利因素。学区房户型也从原来小面积向大面积过渡。过去夫妻在结婚时很难预计到今后孩子读书的问题,往往购置学区房都是孩子出生后的决定,一方面不想放弃原有的房产,另一方面想让孩子进入重点学校入读,在经济能力有限时就会购置户型相对较小的二手房产。而目前,由于学区房观念深入人心,早在购置婚房时夫妻双方就会权衡今后孩子入读学校问题,以致在第一次购房时夫妻双方就会购置房型较大适合居住的新房源,争取做到一次性到位。

 

二、 影响学区房价格的主要因素

影响学校附近房价的因素不仅仅依赖于学校是否重点,还有地段、房龄、入学供需等因素。

1、择校的刚性需求

    上海市规定入读小学的法定年龄为6周岁,也就是说按户口所在地,只要孩子到了6周岁,家长就需到由教育局规定的对口学校进行入学报名手续。80年代出生人口数量较大,为了解决读书难的问题,当时开办了许多与社区紧密联系的小学方便周围地区适龄儿童就读。而随着90年代后出生人数的大大降低,教育资源出现了闲置状态,为了整合教育资源,各地方关闭或者合并了许多中小学,导致了供给在近几年出现了不足。

反观择校需求,长宁区截止2009年总人口数达到61万之多,而每年本区户籍出生人口数在近十年内不断增长,见表1。这就导致了近几年对于择校刚性需求会不断的增加,加上80年代后出生的家长普遍接受了良好的教育,自然对于自己下一代教育问题更加看重。又80年代的家长普遍都是独身子女,政策规定双方是独生子女时可以生第二胎,两种因素必然会影响着长宁区每年出生人数的增长。外来人口子女在一定条件下在近几年开始也享有着与户籍适龄儿童同样的入学资格,这从另一方面加重了择校刚性需求。

 

表2 1999年-2009年上海市长宁区总人口数与出生数


年份

总人口数

出生人数

2009

613895

3762

2008

613709

3758

2007

611341

3745

2006

614219

2833

2005

618365

2916

2004

621685

2803

2003

617114

1767

2002

610893

2252

2001

606855

2226

2000

604874

2670

1999

611111

2611


            数据来源:上海市长宁区人口和计划生育委员会网站 数据统计

 

重点学校少,适龄儿童多,这必然导致了供需的失衡,家长开始在孩子很小的时候关注学区房的问题,争取早早下手购置一套方便孩子入读重点学校的房产,这样便很大程度上推动了学区房价格不断升高。

2、学校质量

众所周知,学区房的诞生就是因为家长对于“名牌学校”的追求,想要孩子通过正常途径进入重点学校,唯一的办法就是拥有一套学校对口区域的房子并将户籍迁至该物业下。所以,学校的好坏对于学区房房价的高低肯定有着一定的作用。学校的好坏到底对于学区房房价影响程度到底有多少,表格中选取的数据以两个较相邻的重点与非重点学校、住房面积和房型基本相同以及相同层次的房源进行价格比较。

 

表3 长宁区重点/非重点学区房房价比较

学校
类型

对口学校

房型

面积
(m2)

总价
(万元)

单价
(元/m2)

差价
(元)

重点

愚园路第一小学

南辉小区

两室一厅

50.2

160

31,873

3399

非重点

延安路第二小学

新里

两室一厅

59

168

28,474

重点

建青实验学校

古北御翠豪庭一室一厅

70.84

400

56,465

17235

非重点

安顺路小学

杰仕华庭

一室一厅

64

250

39,230

重点

绿苑小学

淞虹小区

两室一厅

79.5

160

22,238

2238

非重点

淞虹路小学

红梅小区

两室一厅

78

156

20,000

数据来源:搜房网——上海二手房

 

从上述表格可以看出三组数据都显示重点学校附近学区房价格在不同程度上价格高于非重点学校。家长在投资房产时不仅考虑的是孩子小学问题,更要考虑将来,而小学升初中目前在上海也是进行按地段划块,这些重点小学对口的初中质量也不差:愚园路第一小学对口的初中就有延安中学初中部、第三女子中学初中部,建青实验学校有自己的初中部和高中部,方便一步到位。这些长远利益也是家长愿意重金购买重点小学附近学区房的重要原因。

3.3房屋质量

房屋各方面的质量好坏也影响着学区房价格的高低,从客观角度来看,小区管理、房龄大小、房型分配以及离校距离都可能会影响着学区房的价格。既然家长决定购置学区房,这就要让全家住的舒适,学区房价格也不会仅仅只依据于某向特定的因素,而是各方面综合的考量。

首先,小区管理水平一方面能反映出小区本身质量水平,即老式新区的物业管理由于收取较少的物业费,所以在一定程度上其管理水平也不能与新式小区物业管理所水平相抗衡。家长既然已经选择购置一套学区房,在有经济能力的情况下会选择新造的房屋,而这些小区管理水平自然较好。另外,物业费收取较高的小区环境适宜,所居住的人士素质相对较高,家长不必担心孩子遇到众多杂人,给了他们一颗定心丸。

 

表4 长宁区重点学校学区房物业及均价对比


对口学校

小区名称

物业费
(元每平方米/月)

均价
(元/平方米)

长宁实验小学

古宋小区

1.6

27,855

茅台新苑

1.5

25,580

愚一小学

国泰大厦

1.5

23,323

南辉小区

1.7

29,850

绿苑小学

绿园一村

1.8

22,122

淞虹小区

2.8

22,348


    数据来源:搜房网——上海二手房

 

从表中看到在控制小区房龄、房型情况以及房屋面积基本相同情况下,上述三组数据均上表明物业费收取较高时,小区房价往往比较高。数据虽然不能完全证明小区物业费收取的高低反映房价呈正相关关系,但是一定程度上反映了物业费的收取影响着基础设施、小区综合管理水平,从而可以一定程度上反映小区的综合实力,而房价就是其价值的体现。     

其次,房龄大小决定着购房者在买房后的使用期限,房龄的大小可能会对房价产生一定的影响。长宁区由最初在虹桥、天山、北新泾等地区有着大量居民楼,随着近十年的发展,在区域各个地区建造了许多新式楼盘。随着总体房价上涨这一趋势,原先老式房屋的售价也有很大的涨幅。无论老式房屋怎样上涨,其价格与同区域新建造的楼盘不能同日而语。

 


2003



2004



2002



1994



1999



1997



2000


 

图2 长宁区江苏路第五小学对口学区房建造年份与房价对照

 

    从上图看出,学区房建造年份,即房龄对于房价的影响不大,与假设的越早建设房价越低不符。其中的原因可能是多方面的,一可能是由于越早建设的房子都处于比较中心地段,这就造成了其本身地理位置为楼盘增值的情况,二可能是由于其房型分配更合理、小区环境怡人等因素造成了房龄与房价并没有呈反比的关系。

在中国,由于人们的生活习惯以及长久以来的意识,房型的选择向来是人们选购房产的重要因素之一。在家长选购房屋时,不仅是为了孩子入学,当然也要适合全家入住,那么房型的好坏也会影响着房价,人们也情愿多出一些钱买到符合自己要求的房型、楼层。好的房型可以包括很多方面,最主要的是朝向,其次可以说有楼层、在小区中的位置、整个房间布局的合理性,而不同消费者会根据家庭的需求购置房屋。

 

表5 重点小学对口小区不同房型对应房价比较

对口小学

小区

户型

朝向

单价
(元/平方米)

建青实验学校

小学部

金色贝拉维

两室两厅

两房朝南厅朝北

45455

玛瑙园

两室两厅

一房朝南一房朝北

40442

古北国际花园

两室两厅

一房朝南一房朝北

57375

绿苑小学

淞虹苑

两室一厅

两房朝南

23130

绿园一村

两室一厅

一房朝南一房朝北

22984

三室一厅

一房朝南一房朝北
另一方朝东

20100

淞虹公寓

两室一厅

一房朝南一房朝北

21992

三室一厅

两房朝南一房朝北

26447

数据来源:搜房网——上海二手房

 

    上述表格选取了两个不同小学附近的学区房进行比较,可以从数据中看出房型对于售价有一定的影响,所有房间朝南的楼盘总体比一南一北的房子售价高,在同一小区内虽然房间数多,但并不等于售价就高,反而是有朝南房间的房子售价比房型分散的户型高。

3. 离校距离

就目前实施的对口入学政策,总体来看孩子不会到特别远的学校就读,但总有楼盘在学校附近,也自然也会出现虽然是在对口区域,但离学校相对较远的楼盘,这些因素是否是家长选购学区房所要考虑的因素,学区房离学校的距离是否会较大影响着房价?

 

表6 长宁区向红小学学区房单价与离校距离比较


向红小学   愚园路718弄31号

地址

离校距离
(米)

步行时间
(分钟)

单价
(元/平方米)

镇宁路405号

230

3

26700

镇宁路465号

350

5

26389

东诸安浜路75弄

500

6

29825

 东诸安浜路158弄

650

8

27624

东诸安浜路165弄

700

9

28829

东诸安浜路180弄

750

10

30270

江苏路499弄

1000

13

27835


      数据来源:搜房网——上海二手房

 

数据选取了长宁区向红小学对口区域公房在不同方位的数据,可以明显的看出房价并没有因为小区位置离学校较远而走低,由此可知学校距离并不在一定程度上影响着学区房的房价。既然已经是对口了,不可能出现孩子需要较长时间上学的情况。

 

4、择校政策

1986年《中华人民共和国义务教育法》规定了就近入学政策,随即上海市义务阶段小学入学就开始采用就近入学的方式,即以户籍为依据对口进入划片的中小学。由于当时学校资源较多,家长选择优质教育资源的意识不强,那时并未出现所谓的“学区房”一说。由于时代的进步,家长越来越充分意识到孩子在起跑阶段选择一所优质学校的重要性。而90年代末小学入初中取消了考试的规定,转而是根据小学分配就近初中,而重点小学往往附近都有重点初中,这又造成了家长必须选择优质小学资源才能保证其孩子能够在小学毕业时进入到重点中学。政策的改变以及房地产商的炒作也就不难孕育出“学区房”这一特殊教育地产的产生。

长宁区重点学校的地理位置都集中在区域中心地段,这就导致了附近房价自身就不低,加上对口重点学校的优势,价格又上了个台阶。近几年,若刚刚结婚的夫妻考虑新添置房产,光依靠自己的经济实力不可能承担起这些地位位置佳的学区房,且购置婚房时不会考虑到今后孩子上学的问题,故在孩子出生后才考虑重新购置学区房的家长比较多。目前,施行对口入学政策是根据孩子的户口所在地,但往往出现户口所在地孩子人数大大超出学校计划招生数,这时如何取舍便是根据户口年限排名,所以家长越来越早的开始购置学区房,将户口迁至此处,防止买了学区房却入不了学的尴尬。

2010年12月,上海市政府推进本市户籍人员居住地服务和管理试点,5个街镇试点义务教育按居住地统筹安排就近入学[1]。此政策是意在以居住地而不是户口所在地为准分配入学,虽然是试点,但在家长中掀起不小波澜。本来家长买了学区房将户口迁入就完事了结了,但是这样的试点政策以来就意味着只要有对口小学的房产证也能一样入学。这就意味着重点学校附近的房子会越来越受追捧,特别是那些附近拥有对口重点初中的区域。随着上海经济、金融等各领域逐年增长,越来越多外地优秀人才入沪,若是经济实力足够,拿到学区房的房产证,孩子上重点小学今后也不是问题。

三、 控制学区房价格策略

    学区房价格上涨已经是不争的事实,怎样在今后采取一些措施控制学区房价格价格上涨是至关重要的任务。单纯的价格竞争以及相对稀缺的学区房资源使得学区房给义务教育体系与房地产市场带来了一系列的负面影响与单向上涨的泡沫与不均衡,必然导致儿童家庭对学区房展开竞争。[2] 恶性循环之下,买得起重点学校对口的学区房就等于得到了高质量义务教育。社会各界需要齐心协力,在各方面加强统一安排与运作,以期将逐步正常高价学区房现象。

1、重点学校和非重点学校可采用“联姻”方式,整合教育资源

作为政府应该加强引导,注重统一规划,发挥一定的宏观调控职能,对区域内的教育资源重新整合,将原有重点学校与非重点学校相结合,在师资分配、政府拨款等方面给予相应的帮助,长此以往才能逐渐呈现出合理的教育布局,逐步消除非重点学校与重点学校之间的差距。通过联姻方式,非重点学校不但引进了优秀师资,还将学习到重点学校教育理念、课程安排上的优缺点,结合自身现状调整教学策略。长此以往,定能在教育质量、教学次序上有很大提高,吸引到家长的目光,并在未来有更好的发展。

2、政府应鼓励开发商在较大社区建造新学校

目前城市中心地段可用于建造社区的地盘已经所剩无几,社会发展趋势必定是从中心往外延展,在开发商计划建造大型社区时,政府可以考虑通过降低开发商建房贷款利率等一系列方式,以“开放商建学校,政府贷款给优惠”的形式一起合作建造社区化的学校。

   新学校完工后,再加上之前提到的方法一,逐步带动新学校教学质量,给予周边地区学生家长信心,依托大型社区的力量使新学校生源充足。另一方面,那些负担不起购买第二套房产或者市中心地段的家长同样也可以享用到孩子不输在起跑线上的硬件设施。

3、政府应该办法法规、政策严厉禁止开发商对学区房的恶意炒作

目前,市场上随处可见打着“学区房”招牌的房产中介公司。甚至有些房产开发商在建造楼盘时就打着“学区房”三个字的名义吸引众人眼球,尽管有时这些楼盘并不在该校对口区域。政府应该杜绝开发商擅自利用非事实信息欺骗消费者,对开发商公布的宣传资料施行审核制度,并可考虑公布具有公信力的价格表,以此作为购房者购买房产时一标准参考价值。

抑制学区房价格上涨并不是社会上某个团体所能做到的,这需要政府的倡导、开发商的努力,甚至家长观念的变化,长此以往形成一个良性循环,继而达到打压高学区房房价这一顽疾。

 

参考文献

1. 卢新海.房地产估价——理论与实务[M].复旦大学出版社,2006(9)

3. 李炎荦. 从计量与实验经济学角度探讨房产价格[J].房地产市场,2010(6)

4. 白鹤.学区房,买还是不买[J].数字商业时代,2009(16)

5. 张杰.上海市浦东新区房地产的学区经济价值分析[J].科学与财富,2010(4)

6. 江水.争议“学区房”.廉政瞭望,2010(4)

7. 唐颖豪.“学区房”价格挺走势俏[N]. 房地产时报,2010(5)

8. 罗燕.高价学区房的背后团结报[N].团结报,2010(1)

9. 江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展[J].创新,2010(2)

10.江水.生命中不能承受的学区房[J].中国报,2010(1)

11.居然.鼓励中低收入家庭通过房屋互换改善居住条件[J].上海房地,2009(12)

12.周丽敏.“20 年房龄限贷”冰冻“学区房”[N].中国经营报,2010(6)

 





[1] 李爱铭.解放日报.2010年12月14日


[2] 江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展[J].创新,2010年2期

 

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