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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

我国房地产周期波动成因探讨*[中国物价]  

2011-10-21 01:13:45|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万海远 邱强 

云南民族大学经济学院650031  江西师范大学商学院330046

 

摘要:目前,我国关于房地产周期成因的深入的理论研究还比较少。国内理论研究的角度集中在对房地产泡沫的研究、确立的指标体系等,主要是利用房地产市场价格和商品房销售面积增长率的历史记录,来预测市场的发展方向,旨在评价整个房地产市场发展状况、是否存在泡沫等,但是波动绝不等于泡沫,它们有着本质的不同。本文就是对房地产周期波动的成因作出针对性的探讨,并相应的提出了若干建议。

关键词:内生因素 外生因素 房地产业 周期波动 成因分析

Abstract: At present, There are quite a few fundamental research about the real estate cycle origin in our country. The domestic fundamental research concentrates on the real estate froth research, the establishment of index system and so on, mainly uses the real estate market price and the historic record of commodity apartment sale area rate of increment, forecast the market the development direction, is for the purpose of appraising the entire real estate market development condition, whether has the froth and so on, but the fluctuation is not equal to the froth, they have the essential difference. This article is making the pointed discussion to the real estate cycle fluctuation origin, and corresponding put forward certain proposals.

Key word: endogenous variable  exogenous variable  the real estate industry  fluctuation cycle origin analysis   

 

 

房地产周期波动是指,在既定价格下,房地产市场上周期性的有效需求与有效供给不一致,市场未被出清,市场存在一定程度的不平衡。这种有效供求周期性的非均衡主要是内生性市场因素导致的,但在我国现行市场体系下,也有许多影响房地产周期变动的外生性因素,如政府政策、金融监管、通货膨胀等。

一、内生性变量因素

1、虚拟资产特性。首先,房地产是在短期内供给数量无法增加的资本品,随着经济的发展和财富存量的增长,房地产也越来越多地成为一种投资工具和投资方式,从而体现出一定的虚拟资产特性,很大程度上不直接参与实际的生产过程。其定价方法主要是从需求的角度出发,认为价格应当等于未来收益的折现值,即资本化定价,这意味着在价格决定的过程中需要更多地考虑未来的收益情况,而成本对价格的影响在下降,因此房地产具有虚拟资产普遍具有的内在的强波动性。其次,房地产是商业银行发放贷款的重要抵押品,房地产价格的变动会促使银行信贷和货币供给的直接变动,房地产波动不仅会直接影响社会生产和消费等实际经济领域,而且通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场产生影响,使得房地产与普通消费品或其他资本品相比价格具有更强的波动性,导致实际经济的扩张或紧缩,而这反过来又促进了房地产的周期性波动。

________________

*本论文属江西省教育厅高等学校人文社会科学课题《我国房地产周期理论的研究》编号(Jj0612)规划阶段性成果之一。

 

 

2、蛛网模型。由于房地产的生产周期较长,房地产的供给存在时滞,房地产开发商从产品生产到产品上市之间有相当长的时间差距,同时需求变动一般不存在时滞,此外房地产

 

市场信息不完全,生产者只能以目前的景气状况作为决定产量的依据。这样,由于房地产无法在短时间内做弹性的调整,因而导致供给与需求失调,市场产生“摆动”现象,从而从长期看产生了房地产的周期波动。如下图1-1所示:

 

 

 


 

 

图1-1,蛛网模型根据供需曲线价格弹性的比较大小,可分为封闭式、收敛式和发散式三种形式

3、心里预期。由于房地产的需求弹性低,即不会随着价格的波动而大幅度地变化,以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能,刺激了房地产购买者把购买房地产作为一种投资,而不仅仅为了使用。这往往给人一种错觉,即买房子就会保值和升值,这种错觉使房地产投资者或购买者对未来期望过高,容易使房地产投资者和购买者产生预测上的失误,这种失误使人产生悲观情绪和乐观情绪的连锁反映。在经济扩张时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,从而大量投入资本,使经济进一步扩张。在收缩时期,房地产市场低迷,在悲观情绪的支配下,投资者过低估计销售量和销售价格,或持房观望,等待时机,或降价销售,以致房地产有效需求进一步减少,市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大,并形成连锁反映,从而引起房地产的周期波动,如下所示:

表 1-2;1989-2004年GDP增长率、商品房平均价格增长率、商品房销售面积增长率(单位:%)

年份

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04

X

4.1

3.8

9.2

14.2

13.5

12.6

10.5

9.6

8.8

7.8

7.1

8.0

7.5

8.3

9.3

9.5

Y

13.9

22.7

7.5

31.7

21.4

-1.2

35.0

-0.5

24.5

3.3

-0.5

2.9

2.8

3.7

4.8

15.0

Z

-2.3

2.1

7.9

38.9

58.3

1.4

10.9

1.6

14.0

37.7

20.1

27.5

20.3

18.9

25.6

13.6

图1-2;宏观经济形势、房价变化、心里预期与房地产周期波动的关系

资料来源:(1)杨文武.《房价收入比指标研究》,载于《统计研究》2003年第一期.(2)中国国家统计局网,2005年4月10日(3)曹振良:《中国房地产业发展与管理研究》,北京大学出版社2002年,第128页.

    如上图所示,从1989年开始,房价曲线开始走出萧条期并逐步回升,引起人们的乐观情绪,房地产业也趋于上升;随着1990年后宏观经济的快速发展,房地产业也加速繁荣,宏观经济、房价同时于1992年到达波峰,房地产受其影响,并由于滞后效应的存在,也相应的于1993年到达波峰点。由于在扩张时期,投资者受乐观情绪支配,过高预期房地产销售量和销售价格,从而大量投入资本,使房地产业进一步扩张,所以波峰点也比前者要高。之后宏观经济、房价曲线双双下滑,受其影响房地产也出现加速衰退迹象,而振幅大于前者,波长也小于前者,体现出房地产特别容易波动、且波动幅度大的特点,这是因为在收缩时期,房地产市场低迷,在悲观情绪的支配下,投资者过低预期销售量和销售价格,以致房地产有效需求进一步减少,市场低迷进一步蔓延,所以波谷也要更低于前者;在1994-1995、1996-1997年GDP曲线略有下滑,但由于房价的加速上升,总的来看房地产也呈现回暖趋势,从中可以发现,房地产的周期波动与房价的波动更具相关性,体现出人们跟涨不跟跌的心态,预期具有较大的短期性。而在1999年之后,宏观经济持续稳定的增长,投资者和购房者的预期也更加稳定、更加明确,所以房地产业的周期波动也更加平稳。  

4、投资因素。房地产的周期性变化与房地产投资密切相关。投资主要对房地产业的供给产生影响,如果投资发展较快、结构合理,投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业,这样房地产业供给会有较快的增长,能促进房地产市场的繁荣。相反,如果投资低迷,供给就会下降,而这种投资的低迷会进一步加剧宏观经济的悲观情绪,需求也会受到影响。因此,投资的波动会促使房地产业的同向周期波动,如下所示:

表 1-3;1988-2004年房地产开发投资增长率、商品房销售面积年增长率(单位:%)

年份

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04

X

71.6

6.0

-7.1

32.7

117.5

165.0

31.8

23.3

2.10

-1.2

13.7

13.5

21.5

27.3

22.8

30.3

28.1

Y

7.3

-2.3

2.1

7.9

38.9

58.3

1.4

10.9

1.6

14.0

37.7

20.1

27.5

20.3

18.9

25.6

13.6

 图 1-3;投资因素变化导致房地产周期波动

(资料来源:根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理)

从上图可以直观的看到,从1988-1996年期间,X线与Y线几乎重合,X线的任何变化都直接反映在Y线的变化上,即表明投资因素与房地产周期波动极高的正相关性;1990年同时达到波谷,衰退和复苏出现的时点和持续的期间也完全一致,在1993年更是同时达到波峰;而在1997-2004年期间,虽然Y对X的敏感性有所下降,但两者总的趋势和波动方向是相同的,也就是说,投资的波动引起了房地产的周期波动,两者仍然具有很高的关联性。

5、信息不完全。由于受各种条件的限制,市场参与者不可能对市场有完全的信息,在时间上,他们难以精确判断未来价格变动的影响及幅度,在空间上,也不可能准确了解各个地方或区域的价格行情,造成价格信号的失真或信息的滞后,结果人们的决策与潜在房地产经济运行有较大的偏差,而理性经济人根据偏差不断的进行适应性的预期调整,但这种预期时而高于实际经济,时而低于实际经济,出现上下幅度的较大偏差,最终造成房地产业的周期性波动,如表1-4所示:

表 1-4;1997-2004年房地产企业开发投资额及房地产平均销售价格(投资额单位:亿元,价格单位:元/平方米)

 

经济适用房开发投资额

经济适用房平均价格

别墅、高 档公寓开发投资额

别墅、高档公寓平均价格

1997

 185.5

1097

156.3

5382

1998

 270.9

1035

181.9

4596

1999

437.0

1093

178.6

4503

2000

542.4

1202

270.0

4288

2001

599.6

1240

369.9

4348

2002

589.1

1283

517.0

4154

2003

622.0

1380

633.0

4145

2004

606.4

1542

687.6

4137

(资料来源:根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理)

从上表可以发现:1997-2004年期间,别墅、高档公寓的价格连年下降,按供给原理,价格和投资额是正向关系,其实际投资额应该也是连年下降,然而实际情况却是不断攀升;2001-2002、2003-2004年经济适用房价格都在上升,按一般供给原理,其实际销售面积也应是上升,但实际情况却相反,经济适用房实际投资额两年都在下降。这是因为,在信息不完全下,市场存在很大的垄断势力,开发商和中介占主动地位,是价格决定者,开发商和中介联手炒作商品房销售,出现商品房有价无市的情况。从2002年1月至今,全国商品房空置面积一直在1.22亿平方米以上,并出现稳步上升趋势,2002年我国商品房空置面积总共约1.3亿平方米,其中新增商品房空置面积7553.5万平方米,空置一年以上商品房544.5万平方米。2001年、2002年、2003年和2004年商品房空置率分别为15.4%、26%、14%、14%,远远超过一般3%-10%的警戒线。

6、时滞效应。时滞效应在房地产周期波动中表现为,与完全竞争市场下相比高涨与衰退过程较为缓慢,波峰波谷较大,如下图1-5、1-6所示(P0、Q0是均衡下的供给量和价格):

(1)扩张期。在房地产周期的高涨阶段,随着对房地产需求的扩张,需求由D移动到D',房价上升到P',按一般市场规则,如果供给能够及时满足市场需求,供给量将由Q0,增加至Q',即供求仍会在P0的状态下达到均衡,但是由于房地产市场供求变化的时滞效应,商品房的供给量短期内将仍然维持在Q0的水平,致使房价上升到P'',从而加剧了房价的上涨。      

图 1-5、1-6;时滞效应与房地产周期波动的关系

(2)、在衰退期,在房地产经济周期的衰退阶段,随着房地产市场需求的下降,需求曲线由D移至D',房地产价格下降至P'',按一般市场规则,如果商品房供给能够及时根据市场需求变化,将供给量的Q0减少至Q',即供给曲线有S移于S',供求仍会在P0的状态下达到均衡,但是由于房地产市场的时滞效应,商品房的供给量短期内仍然维持在Q0的水平,致使房价下降至P',从而加剧了房价的下跌。

总之,由于时滞效应的存在,使得房价特别容易上下波动,产生周期性的振荡,这就产生了房地产业的经济周期。

二、外生性变量因素

1、金融支持过度。在金融自由化和放松管制的情况下,新的信贷机构不断出现,形成了银行间相互竞争的态势。市场过度竞争使金融机构低估了市场风险,过多的向房地产部门贷款,从而使贷款的规模在短时间内可以持续扩张。信贷总量的增加同样会支持实际经济的扩张,形成经济繁荣的景象。但是,如果由于某种实际因素或者仅仅由于人们的预期或信心等心里因素改变,使信贷规模停止扩张,就会造成经济累积性的衰退与紧缩,这样一种过程就构成了循环,并以剧烈的经济波动的形式表现出来,即房地产周期波动。如下表2-1所示:                 表2-1;1997-2004年银行贷款和经营性欠款占房地产开发投资额比例及商品房销售面积年增长率

年份

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

X(%)

61.98

64.90

66.20

70.10

69.68

68.95

69.88

68.28

Y(%)

14.0

17.7

20.1

27.5

20.3

18.9

25.6

13.6

图 2-1;金融支持程度与房地产周期波动的关系

(资料来源:根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理)

从上图我们可以看出,从1997年开始,X线和Y线走势基本相同,即金融支持与房地产周期波动呈现惊人的一致性。1997-2000年X持续增长,Y也在持续增长,并同时达到波峰;2000年到达拐点,之后X在开始衰退,随之Y也跟着直线下滑,一直到2002年到达波谷点;之后X开始复苏,受X的影响Y也呈现上扬趋势;过了一年的繁荣期后,X、Y同时到达波峰点,之后X开始出现拐点下降,同时Y也急剧调头下落。可以说,金融支持变化与房地产周期波动几乎是完全一致的,两者有着非常强的正相关关系。

2、房地产产品结构不平衡。房地产产品结构是指房地产产业内部各类产品组成及其相互间的比例关系。而在不同时期、不同地区市场的需求产品结构是不同的。由于房地产产品结构的供求不一致,导致市场再次的大规模调整,市场不平衡加剧,房地产业正常运行所要求的各部门、各系统的协调联系被市场结构、产品结构所分割,这也就引起了经济发展中的停顿和震荡,进而促进房地产业的周期波动。如下表2-2所示:

表 2-2;2002年不同地区的房地产市场结构比较(单位:%)

地区

需求结构

供给结构

住宅

办公楼

商业用房

其他

住宅

办公楼

商业用房

其他

北京

93.9

2.6

1.9

1.6

76.6

7.0

3.9

12.5

上海

93.7

2.1

3.7

0.5

88.4

1.8

5.2

4.6

重庆

85.6

2.5

10.4

1.5

74.7

3.3

15.8

6.2

(资料来源:国家统计局,《中国统计年鉴》2003年,中国统计出版社)

从上表可以看出:开发商始终对住宅产品供给不足,北京对住宅的需求结构比例为93.9%,而实际供给比例只有76.6%;上海对住宅的需求结构比例为93.7%,而实际供给比例只有88.4%;重庆对住宅的需求结构比例为88.7%,而实际供给比例只有74.7%。另一方面,开发商始终对商业用房产品供给过度,北京对商业用房的需求结构比例为1.9%,而实际供给比例却达到只有3.9%;上海对商业用房的需求结构比例为3.7%,而实际供给比例达到5.2%;重庆对商业用房的需求结构比例为10.4%,而实际供给比例只有15.8%。这就导致了,一方面住宅产品供给不足,另一方面商业用房供给过度。开发商供给产品不合理,出现严重的供求结构性失衡。

3、生产的盲目性。马克思认为经济周期波动的根本性原因在于市场制度下,个别企业生产有组织、有计划地充分扩张与整个市场上无计划的竞争之间的矛盾。当市场能够为其产品销售提供利润时,企业就会开足马力,增加产品供应,而市场上却缺乏一个统一计划的机制,于是生产超过消费,供应超过需求,产品滞销,库存增加,利润减少。而当大多数企业认识到市场已经供过于求时,都停止生产以削减产量,降低库存。最终又由于无法得到市场充分信息,难以精确估计市场需求和本企业应有的适当市场份额,导致供给又小于需求。另外,社会化大生产两大部类增长的错落,价值补偿和实物补偿在结构上的失衡,产业结构和技术结构的迅速变化,都会冲击两部类的比例关系,使生产结构和需求结构发生偏离。这种循环周而复始,事情又会因根本问题没有解决而再次发生,于是这种重复出现的振荡就构成了房地产业周期波动的基础。

    我国商品房供应的结构性矛盾在于高价位商品房比重过高,低价位商品房开发量不足,与城镇普通居民家庭收入不适应。如下表2-3所示:

表 2-3;商品房屋实际销售面积占总销售面积的比率(单位:%)

年份

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

X

13.45

13.68

18.56

20.18

17.95

14.94

11.92

8.53

Y

2.82

2.83

2.99

3.44

3.92

4.63

4.3

4.4

图 2-3;户型比例不当引起的房地产结构性失衡

 (资料来源:根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理)

经济适用房所占比例2000年开始负增长,并连年直线下降,并一直持续至今;而别墅、高档公寓从1997年至今,一直保持强劲势头,除2003年有所微挫以外,每年都持续性的高增长。高档公寓持续性的高增长与经济适用房持续性的下降形成鲜明的对比。

4、通货膨胀。由于房地产有很好的保值和升值功能,因此作为一种投资工具和消费品,往往被作为很有效的抵抗通货膨胀的壁垒,因此当通货膨胀率上升时,往往对房地产的投资需求也有很大的上升,因此两者有正相关的关系,如表2-4所示:

年份

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04

X

18.5

17.8

2.1

2.9

5.4

13.2

21.7

14.8

6.1

0.8

-2.6

-1.4

0.4

0.7

0.8

1.2

3.9

Y

7.3

-2.3

2.1

7.9

38.9

58.3

1.4

10.9

1.6

14.0

37.7

20.1

27.5

20.3

18.9

25.6

13.6

表 2-4;1988-2004年通货膨胀年增长率及商品房销售面积年增长率

                   图2-4;通货膨胀率的变化与房地产周期波动的关系

(资料来源:根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理)

可以看出:X从1990年开始持续性的复苏,并在1994年到达波峰,相应的Y也在1990年复苏,并在1993年到达波峰,最终两者又都开始出现严重的衰退,两者的波动几乎一致,但通货膨胀率的波峰比房地产市场的波峰滞后一年。相关性分析表明两者的相关系数为+0.43,二者具有较强的正相关关系,可以说通货膨胀率的变化直接导致房地产的周期波动。

5、利率。一般地,利率变动与房地产经济周期波动呈反方向变化,利率的升高或降低,对房地产市场的直接影响包括供给和需求两方面。在供给方面,开发商融资成本的高低和借贷资金的取得都与金融市场息息相关,当金融市场资金宽松时,利率下降,开发商融资较易,融资成本较低,房地产价格较低,从而促进了房地产供给和市场的繁荣。反之,当金融市场银根趋紧,利率上升时房地产开发商利息负担沉重,开发成本居高不下,则不利于房地产市场的发展繁荣,在需求方面,由于房地产价值高的特性,进入房地产市场必须获得金融的支持,利率高则加大了购房者的按揭成本,从而阻碍了房地产的需求,利率降低则会促进人们投资房地产的意愿,加大了房地产的投资需求和消费需求。因此,利率的升高或降低导致了房地产的快速收缩或扩张,这种变化导致了房地产的周期性波动,如表2-5所示:

表2-5;1996-2007年利率和商品房销售面积增长率变化

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

X

10.53

8.64

7.08

5.85

5.85

5.85

5.31

5.31

5.58

5.58

6.12

6.48

Y

1.6

14.0

37.7

20.1

27.5

20.3

18.9

25.6

13.6

15.2

12.2

15.1

 

图2-5;利率变化对房地产周期波动的影响

(说明: 由于在某一年中往往多次调整利率,为了分析的方便,取其算术平均数。单位:%)

资料来源:(1)根据《中国统计年鉴》2005年和《中国房地产年鉴》2005年数据整理

(2)2006、2007年数据由中国国家统计局网、中国房地产信息网,2007年5月27日数据整理

从上面可以看出,1996年利率开始下降,房地产销售面积增长率上升,即两者呈负相关,这个过程一直持续到1998年;两曲线相交后,X线总体上升,Y线总体下落。特别是2002-2007年,X持续上升,然而Y却总体上在下滑,体现两者较强的负相关性。

三、政策建议

1、创造虚拟资本投资氛围。虚拟经济运行中,投资者的信心很重要,而信心来自自己付出的努力能够得到应有的回报、自己的财富能够得到很好的保护、自己的未来有足够的保障,这样人们就会对自己的未来充满信心,投资和消费的态度变的乐观,同时更有利于提高人们对经济的预期,减少投资者的投机企图,给资本市场注入更加稳定的资金流,防止房地产市场的投资周期波动。

2、拓宽融资渠道,严防金融支持过度。从上面的数据我们可以发现,房地产开发资金中企业自筹资金所占比例过小,银行贷款和经营性欠款比例过大,融资结构畸形。定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险,而银行作为资金的提供方也承担着巨大的风险。为保障房地产开发的资金来源,就必须积极推动资本市场的发育,鼓励企业通过上市、信托、债券化等筹集资金,拓宽融资渠道,优化资金来源结构。

3、减少生产盲目性。利用先进的信息技术手段,使对房地产市场行情的预期更加准确,同时借助分析测算工具,把握生产量与市场容量间的一致,从而使房地产业在周期波动中未雨绸缪,减少盲目性,从而减少周期波动的可能性。

4、合理安排产品结构。这要求改变原有的营销模式,加强对产品需求的调查,保证不同客户的不同需求。对于部分开发商在利益的驱动下,中小套型普通商品住宅供应不足的问题,必须加大供给结构的调控力度,增加普通住房和经济适用房的投资,限制别墅等高端住房的生产,并规定在开发过程中90平方米以下住房必须占70%以上。这样产品结构的扭曲行为才能得以矫正,房地产产品的生产才会变得更加理性,才会减少由产品结构不合理引致的市场风险和房地产周期波动。

5、减少信息不完全程度。为了减少信息不完全程度,银行方面必须在放贷时要更加审慎,完善金融监管、加大融资透明度。在企业方面,须经常性的进行市场跟踪调查,了解市场行情,以防“时滞效应”对经营决策产生过大影响。在政府方面,定期公布房价指导线,并缩短发布周期,保证统计口径的权威性和数据的真实性,在最大程度上减少信息的不完全。

 

 

参考文献

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