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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

我国房地产泡沫形成原因初探  

2011-10-20 09:02:51|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1.邱强   2.李介钧   3.徐昊惠

 

[摘要] 我国当前房地产市场存在严重的泡沫已是不争的事实。加强治理,挤兑泡沫已经迫在眉捷,探明原因是治理的关键。本文着重从政府,开发商,媒体,中介四个行为主体方面探究形成泡沫的原因。

[关键词] 房地产  泡沫   开发商   控销   VIP

 

[Summary ]It has already been irrefutable fact there are serious foams on the real estate market at present in our country. Strengthen and manage , the foam of a bank has already compelled in the eyebrow victory , it is the key to managing to verify the reason. This text focuses on four behavior subject including the government, developer, the media , intermediary  to probe into the reason of foam..

 [Keyword]  Real estate  Foam  Developer  Accuse of selling  VIP

 

     当前我国房地产存在泡沫已是不争的事实,本人对此已有专文论述,在此不作讨论。事实上央行提高存货款利息意图非常明确,就是未雨绸缪通过宏观政策挤兑其泡沫。但是光加息还不够,还必须采取一揽子综合措施,利用组合,联手出击,方能取到良好的效果。在提出建议之前首先须弄清楚,形成泡沫的原因,才能有的放矢,有所针对找到治理的药方。
    首先,政府是始作俑者。

政府是始作俑者表现在三个方面:(一)政府治理通胀矫枉过正。自1997年亚洲金融危机以后,国家的经济发展政策开始转向国内。由“出口主导型”经济,转向“拉动内需型”经济,并确立房地产为国家重点扶持和发展的支柱产业。为了刺激房地产的发展,国家采取了一系列措施。一是建立房地产二级市场。国家断然改变传统的福利分房政策,让福利房私有化,并发放产权,允许上市,除存量房采取实物分配制度之外,不再实行实物分配,用货币补贴代替福利分房, 实行福利分房的货币化。这实际上等于建立了潜在的需求基础。二是降低购房成本。为了把这潜在需要转化为现实的需求,国家采取一系列措施,降低各种建房和交易规费,降低印花税,从而最大程度地降低建房成本,从而最终降低房价。三是国家放松银根。一方面允许银行对商品房实行按揭货款,另一方面又连续九次降低存贷款利率。这样居民只需付少量资金就可以买入自己的房子,房地产市场便开始红火起来了。房地产业逐渐变为一支独秀,真正成为国民经济的支柱产业。

(二)政府的设租、寻租行为。因为看到房地产业有利可图,有些政府官员开始对土地设租,寻租。一些地方政府官员便打着经营城市名义,大肆设租、寻租。有的是为政府设租,也有的为私人设租,前者所得的租金归地方政府,后者所得的租金则归个人所有。随着城市建设的深入,可租地越来越少,加之房地产火爆,土地的租金便越来越高,开发商的建房成本也在不断提高,房价自然越来越高。
    (三)政府调控不及时并且干预力度不够。随着房地产价格不断上升,并由此带动建材等直接相关行业产品的价格上升,最后波及消费品价格上升,从而形成一定程度的通胀。

2004年1--9月居民消费价格指数 ⑴

时间

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

居民消费价格指数

3.2%

2.1%

3.0%

3.8%

4.4%

5.0%

5.3%

5.3%

5.2%

 

消费品价格的上升反过来又引起房地产价格的进一步上升,并且呈现出加速的态势。今年一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%,二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,房地产泡沫严重,中央政府也开始认识到这一现象。⑵
    按理中央政府当务之急,应立即采取措施进行干预。中央领导在公开的场合强调要抑制房地产过热。但由于来自两个方面的阻力,使得中央政府无法下定决心加强干预。一是来自地方政府的阻力,由于地方政府的设租行为,使得地方从房地产开发中获得巨大的利益。既有部门利益,又有个人利益。这样使得地方政府部门和开发商捆绑在一起,自然要为开发商代言。二是来自银行方面的压力。当初房地产市场尚未建立起来的时候,银行是不愿意提供房屋按揭贷款,是政府部门道义劝诫,银行为了顾全大局才迈出这关键的一步,也是最为艰难的一步。如今房地产市场建成了,银行是做了巨大的贡献,也冒了很大的风险,按揭购房者占总购房者的75%。⑶ 现国家要求采取从紧宏观政策,要求银行紧缩银根,这样银行便会割断开发商和按揭购房者的资金链,从而最终放弃一个庞大的市场。在其它产业都很萧条,银行大量闲置资金无法贷出的情况下,银行本身就存在很大的经营压力,如今唯一高利润、低风险的市场却必须放弃,所以银行方面不愿意。如此一来,中央政府便处于二难的境地。采取从紧的宏观政策从严干预必然会损害地方政府,开发商和银行的利益,故他们不愿意。但不管不顾,听之任之,则泡沫会愈吹愈大,这样不仅会损害广大购房消费者的利益,最终等泡沫破灭之时,也最终会损害银行,开发商的利益。在此情况下,中央政府干预的力度是可想而知。所以,中央领导一方面在公开场合强调要抑制房地产过热,但随后于2003年9月1日发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》又将房地产列为中国经济的支柱产业,并肯定房地产“总体来说是健康的”。⑷ 这样一来,房价不跌反涨。此时,中央政府非干预不可,否则房价愈涨愈高,泡沫越吹越大。2004年10月29日央行最终调高了存贷款利率,一年期存款利率为2.25%,一年期贷款利率为5.58% ⑸
    但干预的力度明显不足。一是利率调整幅度有限。一年期存贷款利率仅提高0.27;二是关键而又敏感存款利率上限和贷款利率下限没有实破。可见央行此举的象征意义要比实际意义大得多。央行不能也不想采取一步到位的措施,但他又必须采取一些从紧的干预政策,他必须权衡各方面的利益。央行此时政策便是这种矛盾决策的综合体,决定了其干预的力度不够。
    其次,开发商的投机行为,主动制造了房地产的泡沫。

开发商的投机行为主要表现在以下几个方面:一是开发商勾结政府官员,利用政府形象狂抬房价。开发商利用政府打造城市品牌,城市名片,城市CBD等,抬高自身开发区的品位,甚至邀请政府要员进行奠基,剪彩,从而达到抬高房价的目的。
    二是开发商相互勾结,联手狂抬房价,人为制造泡沫。为了避免在竞争中两败俱伤,一般在同一地域的房地产开发商会互相勾结起来,协调商品房价。由于房地产市场属垄断程度较高的寡头市场,寡头之间房价彼此会相互影响,并且会进而影响到其各自房屋的销量。为了实现共赢,他们之间存在实行房价合谋的必要性。同一地域市场寡头数量有限,决定了寡头间合谋的可能性。实际上,各寡头之间经常通过召开房地产高峰论坛等方式协调各自的立场。我们经调查发现,在高峰论坛上房地产大亨意见是那么惊人的相似:“房价肯定会上涨,并且上涨速度合理”。甚至时至今日央行已经不得不采取干预措施,但业内仍一致认为,房地产发展只是热,不存在泡沫,发展速度很正常,而且都希望再加快些。无怪乎,每次高峰会议过后,当地房价都要上升一个台阶。
    三是开发商的利用“控销”手段欺诈消费者,制造虚假的房地产繁荣 。开发商惯常采用的“控销”手段有:首先在楼盘开盘前,花钱请一批“房托”日夜排长队等待购房,人为制造房屋热销的场面。然后打电话通知有购买意向者,或已交订房押金者前来“抢购”。从而引起不明真相的市民的围观,造成“售楼”现场火爆异常,然后买通媒体做不实报道,使得许多压根就没打算购房者也在这种热浪冲击下冲动地付了首期,买下了他当时认为合算的房子。或者在房屋销售上唱“空城计”,即便一套房子都没有卖出,开发商却对外宣称房子已经全部售出,然后诈称通过私人关系高价为顾客调剂来一套房子,从而达到提价的目的。或者留出一些楼层、朝向、结构较好的户型的房子暂不出售,用来涨价,从而也达到提价的目的。
    开发商的“控销”手段有很多,但瞒和骗是其最主要的法宝。开发商展示给购房者都是绚丽多姿的一面,事实上瞒住购房者更多的是灰暗的一面。售楼时,开发商给购房者许下的优美动听的诺言,到头来都变为无法兑现的谎言。许多楼盘许诺优质的小区建设,和优秀的物业管理。届时,房屋都无法交付使用,更谈不上物业管理和小区建设,有的楼盘即便交付使用了,购房者面对的却是一个只肯收钱不肯建设和管理的物业,双方矛盾极大,严重侵害购房者的利益。这使得许多人购得房就想退房或转手,更多人的在观望。因为根本无法入住,所以有的楼盘交付后一、两年时间内,入住率不到10%。

再次,是媒体不实报道,实为为虎作伥,推波助澜,加速泡沫的产生。我们只要稍微注意一下各地的报纸就会发现,几乎有近一半的篇幅用于房地产的宣传报道。所有经济类,信息类等大众娱乐消费类报纸,电台、电视台都开设有楼市专栏。在分类广告中房屋中介广告占版面100%,不仅如此,有关楼市、房地产的软性广告充斥新闻,消息类版面。

广大市民发现楼市已成为本市最重要的新闻,每个楼盘的动工、奠基、开盘售楼,媒体都能够在第一时间里报道。甚至有好事者把楼盘坐落情况编成楼盘地图。明是为了方便购楼者,实则为了讨好售楼者。

 媒体还经常牵头组织市内开发商,并邀请政府官员,国内外知名经济学家和房地产大亨联合举办房地产高峰论坛,为本地楼市呐喊助威。市民发现,论坛传出信息如此惊人的一致,“全国楼市都处于健康发展快车道,本地楼市也正如此,甚至本地楼市发展速度还不够快”,其言下之意,本地楼市价不够高,还有上涨的空间。无怪乎高峰会议一结束,本地楼市就上了一个台阶。这真算一种多赢的会议。开发商满意,地方政府满意,媒体满意。市民虽不满意,但终究不明究理。已购得房者满意,因为根据新市场行情,他已经赚了;尚在犹豫者,只有后悔,所以就这样稀里糊涂地卷入抢购大军里去。

更有甚者,媒体还出面组织购房者成立购房俱乐部,组织俱乐部成员到各个楼盘去看房,俱乐部成员享受专车接送,购房打折等VIP贵宾待遇。俱乐部成员心存感激地一个个签了购房合同,殊不知,他们此时已一个个成为媒体与房地产开发商合谋的棋子,成为媒体投向开发商这头“狮子”口中的肉。
    对于开发商转来的信息,媒体是从不甄别真伪,不作任何修改,全文照登。为了替自己经营的房地产提价造势,2004年3月潘石屹发给各门户网站文章《2004年北京房地产将要发生的事情-涨价》,预测今年全国房地产价格将上涨10%。⑸此文在全国300多家网站和媒体第一时间登出或转载,一时成为轰动全国公案。后来潘石屹所经营的北京房地产SOHO因此每平方米涨价4000元,全国房地产价格增长13%。因为此事受到建设部点名批评,可媒体却无人责问。 媒体本应是一个公正的地方,媒体在信息发布上,更应该中立。本来在房地产交易中是开发商和购房者两者的博弈。在这种博弈中,购房者是弱势主体,开发商则是强势主体,他们之间存在严重的信息不对称。开发商所开发楼盘品质如何,环境如何,物业如何,交通如何,以及开发商资质如何。购房者对所有的信息都不知道,只有开发商知道。媒体在此状态下,有义务披露开发商的资信等相关信息,以弥补购房者所了解信息的不足,以尽其公正的义务。

但媒体并没有这样,反而抢着帮开发商,通过组织各种形式的楼盘评比,发给各种形式的奖项。甚至连房地产大亨潘石屹都认为“房地产行业的发奖在2003年发得最多、最滥,奖的名称更是五花八门”。于是,所有的开发商开发的楼盘,只要他想得奖都能得奖,这样所有的楼盘都变成了优质楼盘,于是购房者纷纷掏钱购房。

令人尴尬的是,有的楼盘刚破士动工,就获取得最佳人居环境奖。试想一下,没有入住如何知道其人居环境最好?人居环境好与坏只有住进的居民才有发言权。这种一边倒的舆论导向,只对开发商有利,只会把房地产的泡沫越吹越大,最终坑害广大购房者,最终也会给开发商帮倒忙,坑害开发商。
    最后,房屋中介助纣为虐行为,为房地产市场火上浇油。随着房地产的火爆,房屋中介应运而生,这本是一件好事,为了方便售买双方, 为买卖双方提供了一个互通消息,相互交易的平台。这是一举三得的事情,既有利买方、卖方,也有利用中介方。前者双方各取所得,后者获得劳务中介收入。但为了自身的利益,甚至为了追逐最大化的利益,有些中介不满足于充满这种平台的角色,他们利用自己在信息上的优势, 自己经营起房屋买卖来。他们一方面逼卖主压价,另一方面劝买方提价,理由自然是为了帮他们能够早日成交。 但对于买方双方却是截然相反的信息,这样他们一方面收取双方的佣金,另一方面又赚取丰厚的利润。有的中介甚至干脆先从卖方处先买下房子,然后再慢慢卖出。故有的中介公司对卖主夸下海口承诺如果卖主独家让他们代理销售,保证20天内售出,售不出赔现金若干元等。中介何故有如此气魄,是因为他们占据充分的信息。他们已经有合适的购房人选,但基于缺乏合适的房源,本来这种顺水推舟的工作,却要为自己多生出许多利益来。有的中介并不满足于二手房的中介,因为二手房毕竟房源有限,房价较低。而抢着进入新房、次新房,积压房的售销。这样中介利用其贴近市场,接近消费者的优势,勾结房地产商演出一幕幕坑害消费者的双簧记。在房屋中介市场上,掮客那种唯利是图的嘴脸毕灵活现。
    任何结果的产生都是有原因的,而且社会现象产生的原因是多方面的,是复杂的,是诸多因素长时间、相互之间、相互影响综合作用的结果。当前商品房增长率泡沫就是由于政府宏观调控矫枉过正,开发商欺骗,媒体的误导,以及房屋中介助纣为虐等主要因素最终形成合力而形成的。也许有些深层原因没有揭示出来,也许有些观点有些偏颇 ,但毕竟是个人管见,仅作学术的讨论,以期引起争鸣,尤其引起政府的重视,并因此寻找出治理的良方。至于治理方略,本文不打算讨论,本人打算在另一篇专论专门探讨治理办法,这样三篇成为一个系列,泡沫现象原因和治理方略。

 

参考文献:

⑴ 国家统计局2004年统计资料

⑵ 国家发展与改革委员会2004年4月和7月

⑶ 李强《中国房地产报》2002、7、18

⑷ 中国人民银行官方网站公布

⑸《中国住宅网》2004、2、2

(6)《京报网》《北京现代商报》2004、2、12

(7)鲁欢《千龙网》《京华时报》2004、2、23

(8)潘石屹《2004年北京房地产将要发生的事情-涨价》2004、3

 

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