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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

走出房价成因认识的误区  

2011-10-19 08:51:59|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要:房价上涨必定有上涨的原因,对症下药方能找到治理的良方,但影响房价因素众多,因此众说纷纭,莫衷一是。常言道,旁观者清,当局者迷。业内人事一致认为土地、建材暴涨是房价上涨的原因或可印证这一古老的谚语。但消费者跟风喝彩就没道理。大声棒喝,泼一盆冷水或许是帮狂热者走出误区的良方,也是本文行文的宗旨。

关键词:成因误区  真实需求  城市化  井喷行情

现阶段房地产市场异常火爆,商品房价屡创新高,无论是绝对房价和相对房价都创历史新高。据统计,2004年底,全国平均房价为2777元/M2,这是历史最高水平。2004年,北京、上海、杭州平均房价每平方米分别为5161元、7938元、6766元 ;(1)三地绝对最高房价每平方米分别为20000元、33000元、16000元,(2)这都是历史最高纪录,并且目前为止仍没有半点下降的迹象。面对居高不下的房价,许多人都在探究原因,并以此寻找治理对策,但在分析原因过程中,有许多人闯入误区,甚至本来倒置,把结果看成原因。本文就此方面展开讨论。

误区一:土地价格上升导致商品房价格上升。许多人地都认为现阶段房价上升的原因在于土地经营的垄断,在于土地由政府经营,在于土地通过市场拍卖得到。这样,政府通过市场拍卖土地,抬高了土地的价格,从而抬高商品房建筑成本,从而最终导致商品房价格上升。中国房地产协会副秘书长顾云昌在《房价居高不下,因商品房供不应求》一文中认为“房价居高不下,与土地供应收紧有关,2004年土地供应量比去年同期增长速度下降。”房产大亨潘石屹在《2004年北京房地产将要发生的事情》一文中认为“2004年11月9日起土地停止审批,2004年新增房地产项目将出现断档期,但需求量稳定增长,北京市场商品房供应量减少,房价必定上涨。”

   其实,这根本是误导消费者。是开发商趁机涨价的借口。土地的价格是怎样形成的。土地的价格等于地租除以当期银行利息率,用公式表示为:

地价=地租/利息率

从公式可知,地价与银行当期利率成反比,与地租成正比。就一个国家而言,当期利率是统一的,它不会因地域的不同而发生变化。所以,地价关键取决于地租。地租的高与低取决于其市场的需求,取决于租用土地的人,即开发商,而不取决于地主。地主都是希望自己的土地能够租一个好的价格,但这是一厢情愿的。如果地租太高,开发商不愿意去租用,那地主对土地期望的高额租金就无法实现。开发商能否出个高价,关键在于所租的土地能否给开发商带来高额利润。这主要取决于商品房的价格,商品房价格越高, 能给开发商带来的利润越高,他就越愿意花高价去租用土地。所以是商品房价格上涨带动地价的上涨,而不是相反。

退一步说,即便开发商获得低廉的批租地,按理说,他建房的成本应该很低,但这并不意味着开发商会把商品房廉价卖出。以万科在南昌开发“青春家园”房子为例,2003年南昌房地产尚未启动这前,万科就廉价批租到京东的土地。可以说建筑成本非常低,万科开始只期待房价为每平方米卖1000元左右,结果2003年和2004年,南昌创花园城市,房价大涨,使得所在地段房价迅速上升到2600元左右,万科自然而然就把房价高到2600元/M2。万科为此大赚了一笔,赚得个盆满钵满。万科并没有因为土地成本低,而把房价降低,从而让利于消费者。

如果说土地价决定房价,那么在低价批租时期就没有高价房。其实也不然,20世纪90年代初,全国的土地都是低价批租的,但海南的房价却炒到1万元/M2以上。巨额的利润成就了一批房地产大亨,潘石屹就是靠当年在海南炒房起家的。

 误区二:建材价格上升促使商品房价格上升。我们看到自2004年以来,建材价格上升很快。以上海线材市场公布的钢材价格为例,2004年7月21日钢材普线h235,6.5mm价格为3440元/吨,高线3520元/吨,9月23日钢材普线h235,6.5--8mm价格为3620元/吨,高线3640元/吨。(3)与此同时迅速房价上升。人们普遍认为建材价格上升,导致建筑成本上升,从而使得房价上升。这其实又是本来倒置。这把时间顺序颠倒,把原因和结果搞错。不是建材价格上升导致房价上升,而是房价上升导致建材价格上升。

我们知道自2001年以来,国内物价持续下降,出现物价紧缩现象,建材自然也不例外。2001年建材价格指数为100.4,而2002年则下降到98.5。后来因为政府启动房地产市场,房地产市场开始升温,房地产价格开始上涨,伴随房地产价格上升,导致上游产品供不应求,从而带动其价格上升。据统计2004年建材价格指数逐月递增。

2004年月度商品零售价格分类指数(4)

月份

项目

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

日用品

91.2

98.9

99

99

99.1

96.2

99.2

96.4

96.4

99.6

99.4

建筑装璜材料

99

102.4

102.6

102.7

102.8

102.9

103

103

103.1

103.2

103.1

从时间序列上看,是房地产价格上升在前,建材价格上涨在后,因在前,果在后,应是房地产价格上涨带动建材价格上涨。从相似材料比较看,同期国内主要的原材料都出现价格下降趋势,只有建材价格单独呈上升趋势。建材价格走势与房价走势相似,并体现亦步亦趋之势,可见,是房价引起建材价格上升,而不是如开发商所说那样刚好相反。

全国城市商品房价格指数和商品零售价格指数(5)

年份

城市(上年=100)

商品房价格指数(上年=100)

2001

98.9

102.2

2002

98.5

103.7

2003

98.6

105

2004

103.2

109.4

资料来源:国家统计局2003年《中国统计年鉴》

       误区三:“真实需求”拉动房价上涨。国内普遍认为此轮房价上涨是由真实需求拉动, 因而是持久的。并且能够列举出一大堆真实需求的理由。

一是我国城市化水平的不断提高,大批农民进城变为城市居民。2002年、2003年、2004年我国的城市化率分别为34 %、40.53%和42%。(6)农民进城以后需要购房,导致对商品房需求增加。

二是我国居民收入水平提高,相应的居住环境需要改善,于是便扩大住宅面积。2002年、2003年、2004年我国人均住宅面积分别为21平方米、23.67平方米和23.7平方米,达到发达国家的水平。

三是我国进入新一轮婚育高峰期,从而也带来对住宅的需求。其实,这也是一种误导。我国现阶段需求会有一定程度的扩大,但并不是如我们市场所体现出来的需求量那么大。市场上所体现的需求并不都是真实需求。由于我国的贫富差异拉大,我国的基尼系数在1994年就翻过了警戒水位,达到了0.434;1998年达到了0.456;1999年达到了0.457;2000年达到了0.458;2001年达到了0.459。联合国有关组织规定:若低于0.2表示收入绝对平均;0.2-0.3表示比较平均;0.3-0.4表示相对合理;0.4-0.5表示收入差距较大;0.6以上表示收入差距悬殊。

基尼系数过大说明绝大多数缺房的人却买不起房,购买者却是那些有房的人。他们有房还购买房,有的人甚至购买几套房,纯粹是为了投机,是投机需求。是房价上升导致的需求上升。我们知道房价上涨给购房者带来的预期的利润就高,他们会期望未来的房价更高,于是他们通过购房投资,待将来房价真正上升时,再高价把房卖出,从而赢利。城里的富裕者阶层有很多炒房者,特别在温州有一个庞大的“炒房团”,他们到全国各地去炒房,哪里的房价越高,哪里就炒得越厉害。温州客的到来,带动了本地投资者,从而激发了当地的购房热情,放大了当地的需求,可见是房价拉了需求而不是相反。

此外,我国的城市化程度还很低,农民仍然占很大的比重。农民绝对多数,虚夸了人均住房面积。因为农村的住宅面积远远大于城市的人均住宅面积,两者的质量不同,因而价格也不可同日而语。以我国现阶段的购买力,拥有发达国家相等的人均住宅面积,一方面是银行货款占了比较大的比重。另一方面是投机占了很大的比重,是虚夸的需求,并非“真实需求”。

对于新婚家庭,按照中国人的传统和中国人现有的购买力,也不可能构成真实的需求,是由于涨价,迫使年青人运用银行的货款,或向父母借款,要钱等负债方式,提前释放购买力。属放大的需求,非“真实需求”。

       误区四:城市化推动房价上涨。人们曾普通存在一种观念,认为城市化推动着房价的上涨。这一轮房价的上涨很大一部分是由城市化推动所带来的。从西方发达国家的情况应该是这样,但我国并非如此。因为我国的城市化并非由农民大批进城,然后在城市定居,从而导致对住宅的需求扩大,推动着房价的上涨。我国的农民与西方国家农民不一样,西方达国家的农民无地,被迫进入城市。为了生存,他们必须在城市里安家。而我国农民在农村有地有家,进城只是暂时的权宜之策。随着国家对农业问题的重视和农业政策的变化,他们仍然会回到农村去。事实上由前几年的“民工潮”到今年的“民工荒”就是明证。虽然现阶段,我国的城市化的速度很快,城市化程度也越来越高。但我国城市化的特点和其它国家也不一样,我国城市化只是国家的一个产业政策,是由政府单方面的行为,是政府的制度安排,并不是农民的真实动机,所以城市化的水分较多。

我国的城市化一般是通过两种方式推进的。一是通过移民建镇的方式。国家把移民政策和城市化政策结合起来考虑。如三峡库区和退耕区的农民统一迁徙某一新建的市镇集中安置起来,从而形成了一个新的市镇。但这种房价和住宅需求纯属政府安排,农民和开发商都没有权力变更,是一种有价无市的市场,城市化无法推动房价上涨。城市化的另一种方式就是政府设立开发区招商引资。在政府政策、资金的引导下,各个城市都大兴土木,开发商在开发区内跑马圈地。我们到全国任何一个新的开发区转一转就会发现,开发区初建成时,大批楼群卖不出去,空置率极高。只是等到今年房价突然暴涨,发出“井喷”行情之时,原来无人问津的开发区纷纷成为人们抢购的对象。于是房价日涨,开发区的热闹起来,入住率迅速上升,房价也一天一个价,迅速攀升。那些赚到钱的农民也赶趟购房入住新区,成为真正的城里人。可见是房价推动着城市化的发展,而不是相反。

 通过对以上影响房价的原动力的四个因素土地、建材、需求和城市化的分析。我们纠正了人们习惯性的错误,受开发商的误导,从而盲目跟风,造成事实上的哄抬房价,最终自己吃亏。这样我们面对房价暴涨多一份清醒,多一份冷静。但同时我们还需要看到原因和结果有时会相互转化。当房价上涨以后,带动了土地、建材价格上涨并由此导致需求扩大和城市化程度提高。当然,建材价格上涨以后,确实会提高建房成本,推动房价再上一个台阶。真实需求扩大和城市化程度提高自然又拉动房价上涨。

参考文献:

(1)搜城网《全国主要城市房屋价格排行榜》

(2)张路《劳动报》2003.9.19  《中新社》2004.8.10  

(3)福建建设信息网2003-2004

(4)国家统计局2004年《中国统计年鉴》

(5)国家统计局2003年《中国统计年鉴》

(6)顾云昌在《房价居高不下 因商品房供不应求》2004、12、7新华网

(7) 潘石屹在〈〈2004年北京房地产将要发生的事情〉〉2004、3

 (8)《从“基尼系数”透视信贷收紧的指向》  2004、1、4  搜狐焦点房地产网
       (9)我国发展基尼系数近警戒线 缩小贫富差距任务紧迫 《中国经济时报》

 

 

 

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