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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

【国外理论动态】美日房地产周期特征的比较*  

2011-10-18 07:56:01|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要:美国和日本的房地产周期特点非常明显。美国房地产周期长,日本房地产周期相对短,前者大概是后者的两倍。美国房地产周期运行平稳,房价稳步推高。日本房地产价格急涨急落,波动幅度大,对经济的影响大。究其原因,受经济周期影响大。但经济周期对两国的影响方式又不尽相同。日本受经济景气周期影响较大,美国受危机周期影响明显。此外,两国不同的宏观经济调控政策和日本特殊的土地政策都是导致两国房地产周期变动差异的重要原因。分析原因,借鉴日本的教训,学习美国的经验,防止经济大起大落是本文的目的。

关键词:房地产周期;逆经济风向行事;不可逆增长

[中图分类号]C829.1  [文献标识码]A  [文章编号] 1002-4565(2007)

compare the real estate cycle characteristics of U.S.A. with that of Japan

qiang qiu

Summary: The real estate cycle characteristics of U.S.A. and Japan are very obvious. American real estate cycle is long, Japanese real estate cycle is relatively short, the former is probably twice of the latter's. American real estate cycle operates steadily, the room rate is raised steadily. The Japanese real estate price rises to fall urgently urgently, fluctuating range is great, have a great effect on the economic one. Trace it to its cause, it is of great impact in economic cycle that receive. But the way of impact on two countries in economic cycle is not the same. Japan receives the prosperous cycle of economy of great impact, U.S.A. is influenced by crisis cycle and obvious. In addition, different policies of regulation and control of macroeconomy of two countries and Japan's special land policy are both to cause the important reason of change difference of real estate cycle of two countries. Analyze the reason, draw lessons from the lesson of Japan, studies the experience of U.S.A., it is a purpose herein to prevent the economic big rise and big fall.

Keyword: Real estate cycle Act against the economic wind direction  Irreversible growth

房地产市场运行呈现出周期特征。它和其他宏观经济运行一样,时而高涨时而收缩,呈现出一定的规律性。不同的国家的房地产市场会呈现出不同的运行规律,也就会表现出不同的周期性特征。美国和日本的房地产市场都是发达国家房地产市场的典型代表,周期性特征非常明显。但两者又呈现不同的特征。通过比较分析他们的差异,并进而分析其差异产生的原因。对于了解我国房地产市场运行规律,把握其发展趋势,具有非常深刻的现实意义。

一、美日房地产具有不同的周期特征

(一) 周期长短不一样

美国房地产市场周期较长,一般是18年左右一个周期,而日本的房地产市场周期较短。一般是美国的一半,大概10年左右。

 

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图1  美国房地产周期

从表1中可以看出。美国自1870年以来,房地产按照从峰到峰统计共经历8个周期。周期时间有长有短。最长的22年,最短的15年。18年以上的周期有5次分别为第1、2、3

表1  1870年以来的美国房地产周期

周期顺序

波峰

波谷

波峰

长度

1

1870

1876

1887

18

2

1887

1896

1905

19

3

1905

1916

1926

22

4

1926

1933

1941

15

5

1941

1953

1955

16

6

1955

1964

1972

18

7

1972

1982

1987

16

8

1987

1991

2005

18

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

和第6、8周期。因为全部周期平均长度为17.8年,因此可以把18年长度看成是美国房地产周期的一般长度。

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图2   美国房地产第三周期

而表2中日本战后的房地产市场按照从波谷到波谷统计经历6个周期。从第1周期到第6周期的长度分别为12年、10年、11年、9年、5年和8年,平均

表2    战后日本的房地产周期

周期顺序

波谷

波峰

波谷

长度

1

1955

1961

1966

12

2

1966

1970

1975

10

3

1975

1981

1985

11

4

1985

1988

1993

9

5

1993

1996

1997

5

6

1997

1999

2005

8

资料来源:日本内务省

周期长度大概9.1年。由此可见,美国每轮的房地产周期所经历的时间较日本房地产市场长,大概是日本的2倍。

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图3  美国房地产第四周期

(二)波动的幅度不一样

日本房地产市场波动的幅度大于美国房地产市场。这不仅表现在最高涨幅、最高跌幅和平均涨幅和平均跌幅。从1975-1995年,美国房价在20年内相当平稳,平均每年上涨0.5%.而从1980-1990,全日本平均地价上涨了一倍多。东京等六大城市的地价涨速更是惊人。如果以1955年地价指数为基期,六大城市商业用地价格指数在1965年超过1000,到1988年超过10000,在33年之内上涨100倍。如果以1980年的土地价格指数为100,六大城市的商业用地价格在1985年上升为153.6,1990年为625.9。美国1955年住宅投资价格指数为34.4,到1965 上升到44.5,只上升1.29倍,而日本同期上涨10倍, 1988上升为 76.7,上涨2.23,同期日本地价上涨100倍。直到2005 ,美国住宅投资价格指数才上升到135.4,比1955年上涨3.94倍。也就是说美国50年的住宅投资涨幅比不上日本10年商业地价的涨幅的一半。再往前溯及到上世纪初的1901年6.68,整整106年的时间仅上涨20.3倍。美国百年住宅投资,日本不用投资,而且只要不到1/5的时间就可以空涨上去,并且超过美国。

表3                                   日本地价的涨跌幅

周期

顺序

全国平均地价涨幅或跌幅

六大城市平均地价涨幅或跌幅

扩张期平均地价涨幅或跌幅

扩张期六大城市平均地价涨幅或跌幅

1

20.9%

26.3%

32.1%

46.4%

2

12.9%

11.2%

24%

24.9%

3

5.5%

6.6%

8%

11.2%

4

4.7%

9.2%

7.9%

24.4%

5

-3.46%

-4.9%

-4.6%

-11.2%

6

-6.1%

-7.63%

-14.4%

-25%

资料来源:日本内务省

总的来说,美国的土地面积是936.4万平方公里,日本只有37.8万平方公里,只是美国的零头,两者相差约25倍。据统计,在1990年日本土地总值达15万亿美元,比美国总值多4倍。

表4                        1901-2005美国住宅投资价格指数

年份

HPI

年份

HPI

年份

HPI

年份

HPI

1901

6.678

1928

16.647

1955

34.394

1982

40.839

1902

6.228

1929

12.593

1956

31.621

1983

57.61

1903

6.275

1930

7.66

1957

29.954

1984

65.925

1904

7.163

1931

6.384

1958

30.705

1985

67.391

1905

10.263

1932

3.4

1959

38.376

1986

75.846

1906

9.506

1933

2.763

1960

35.457

1987

77.653

1907

8.201

1934

3.799

1961

35.747

1988

76.615

1908

8.517

1935

5.392

1962

39.188

1989

74.366

1909

9.802

1936

7.056

1963

43.111

1990

68.094

1910

7.934

1937

7.717

1964

45.612

1991

61.631

1911

7.888

1938

7.542

1965

44.318

1992

70.082

1912

8.509

1939

10.748

1966

40.472

1993

75.505

1913

8.681

1940

12.532

1967

39.304

1994

82.529

1914

8.459

1941

13.908

1968

44.487

1995

79.921

1915

8.851

1942

7.954

1969

46.072

1996

86.268

1916

9.161

1943

5.889

1970

43.435

1997

87.476

1917

5.705

1944

3.937

1971

54.957

1998

94.012

1918

3.157

1945

4.13

1972

64.312

1999

99.382

1919

6.358

1946

17.411

1973

63.875

2000

100

1920

4.512

1947

21.558

1974

50.912

2001

100.65

1921

7.605

1948

25.617

1975

44.586

2002

105.39

1922

12.807

1949

24.089

1976

54.67

2003

113.88

1923

14.956

1950

32.49

1977

66.248

2004

124.29

1924

17.339

1951

27.653

1978

70.243

2005

135.38

1925

18.927

1952

27.182

1979

67.688

 

 

1926

18.928

1953

27.96

1980

53.654

 

 

1927

17.878

1954

29.866

1981

49.546

 

 

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

从1990年秋天开始日本房价开始下跌,地价首当其冲,跌得最厉害。其中尤 其以东京等六大城市为甚。1990年一年的时间,日本全国地价下跌4.6%。1991年东京住宅地价跌15.1%,1996年商业地价跌20.3%,1997年商业地价再跌14.8%。以1993年商业地价指数为基期100,1997年从峰值350跌到96.3,低于1993年水平。(1)

(1)资料来源:美国商务部经济分析局

(三)上升期和下降期期限长短不一样

美国的每一个周期里包含着一个5年左右的短周期。并且上升期较短和下降期较长。例如1941年-1955年的第5个周期中,见图4包含了一个为期6年的短周期。即从1950年的波峰经1953年小幅回落再重新达到1955年的繁荣期。其中下降期为4年,上升期为2年。又如在1955-1964年的第6个波动周期中,见图5包含了从1955年繁荣期经1957年回落,再到1958年扩张的为期4年的短期波动。其中下降期为3年,上升期为1年。

表6            美国各周期内的扩张期和收缩期

长周期顺序

长周期跨度

短周期跨度

扩张期跨度

收缩期跨度

3

22

3

2

1

4

15

12

8

4

5

11

6

2

4

6

18

4

1

3

7

16

7

2

5

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

   

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图4 美国房地产第五周期

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图5  美国房地产第六周期

而日本房地产周期中一般扩张期长,收缩期短。例如在第1周期中前6年为扩张期,后6年为收缩期;第2周期中前7年为扩张期,后3年为收缩期;第3周期中前6年为扩张期,后5年为收缩期;第4 周期中前4年为扩张期,后5年为收缩期;第5周期中前4年为扩张期,后仅1年为收缩期;第6周期中,仅前3年为扩张期,并且是低水平的扩张,扩张最高峰值也就是1999年的0%增长率,后面一直是慢慢的收缩期,直到目前都没有很好的增长。如果把第5、6周期合在一起考虑,实际的正增长只有1年即1996年,其余12年为负增长和1999年的0增长。再往前看第4周期,后5年的收缩期。这样日本在80年代末期房地产就开始萧条,几乎长达20年。而美国在第8周期仅见扩张期,不见收缩期。两者恰好相反。

表5   日本各周期内的扩展期和收缩期

周期顺序

周期跨度

扩张期跨度

收缩期跨度

1

12

6

6

2

10

7

3

3

11

6

5

4

9

4

5

5

5

4

1

6

8

3

5

资料来源:日本内务省

(四)扩张的方式不一样

日本房地产周期扩张基本的轨迹是从大城市住宅市场的土地价格上涨开始。按照土地价格上涨,住宅土地价格先行上涨,进而带动平均地价的上涨,从而带动建筑物价格上涨,进而带动其他市场价格的上涨。而地价,尤其住宅地价的上涨又是从东京等六大城市开始。

美国房地产周期则是按照建筑周期扩张的。考虑到时滞,两者会有些差距。一般是房地产周期时间落后于建筑周期时间。也不排除房地产周期时间提前于建筑周期。如1951年建筑周期到达波谷,房地产周期则于1953年到达波谷。但在第6周期中的短周期中,房地产于1957年先于建筑周期到达波谷,建筑周期于1958年到达波谷。

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图6 美国房地产第七周期

(五)影响的程度不一样

由于日本房地产上升的速度过快过猛,最终导致房地产泡沫现象非常严重。据统计,在第5周期,日本的房地产价格上升了,是4倍。房地产泡沫导致其他产业萧条。由于上升的速度过快,导致下降的速度更快。最后,待房地产泡沫破裂以后,日本经济一落千丈,最后拖垮了整个经济,使得全国经济长达10多年的萧条。而美国的经济情况则完全不同。经过8个周期以后,美国的房地产还是温和上扬。特别是在第八周期几乎上是单调递增。从1991年住宅投资价格指数61.63一直上升到2005年的135.38。增长幅度了一倍多。

表7   日本1993-2002已动工房屋建筑面积或价格增长率

年份

建筑面积

增长率

建筑价格

增长率

1993

230,848

-3.9

411,576

-7.3

1994

238,587

3.4

407,671

-0.9

1995

232,392

-2.6

387,529

-4.9

1996

258,361

11.2

430,457

11.1

1997

220,580

-14.6

364,448

-15.3

1998

193,353

-12.3

321,999

-11.6

1999

197,017

1.9

321,939

0

2000

194,481

-1.3

303,059

-5.9

2001

178,903

-8

280,216

-7.5

2002

171,030

-4.4

264,721

-5.5

资料来源:日本内务省

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图7  美国房地产第八周期

  

资料来源:日本内务省

图8  日本房地产第五--六周期

二、形成差距的原因

(一)经济周期对房地产周期影响程度不同

房地产市场中长期波动主要受经济周期、历史事件如战争、技术创新等事件影响。

一般而言,房地产周期和经济周期是一致的。但房地产周期会先于经济周期而动,并且房地产周期的振幅会比一般宏观经济周期的振幅要大。因为房地产业是国民经济的先导性产业,也被称为国民经济的晴雨表。在一般情况下,当国民经济走向繁荣之际,房地产业总是率先发展和繁荣;当国民经济走向衰退之际,房地产业又会率先滑坡。房地产周期较长,而且波动的振幅一般比宏观经济波动大。用阿瑟.伯恩斯的住房建筑周期来解释这种情况,就很容易看出其中的原因。(1)建筑业依赖于长期的利润预期而不是短期的利润预期。(2)房地产是要求以长的生产期间来计划建造住房和计划行业的组织。(3)住房的供给过剩要在较长的时间后才能觉察。住房建筑市场缓慢的反应机制,使得该行业对经济活动的短期波动不敏感。作为住房建筑市场的主要驱动力量,开发商和建筑商往往容易在市场景气时期过于乐观,而在市场衰退时期过分悲观。导致建筑业不论在扩张期还是收缩期,其持续时间较长,从而形成了建筑业较长的周期。

美国长期房地产周期受宏观经济周期影响比较明显。我们用产业指数来代表经济周期变动指数,用住房投资变动率代表建筑周期变动指数。我们发现两者之间几乎上是同步的。说明两者之间有极强的关联性。特别从危机中更能体现。美国二战后共经历八次经济危机,分别是1948-1949年危机、1953-1954年危机、1957年危机、1960-1961年危机、1969-1970年危机、1973-1975年危机、1980年和1981-1982年危机、1990-1991年危机。纵观战后历次危机,我们发现住房建筑下降和产业指数下降是一致的。从表格8中我们可以看到衰退时两个指数都是负值。如1949年住房投资变动率-6.5、产业指数变动率-3.42;1957住房投资变动率-5.5、产业指数变动率-6.65;1960住房投资变动率-6。5、产业指数变动率-6.22;1970住房投资变动率-1.7、产业指数变动率-3.63;1974住房投资变动率-12、产业指数变动率-7.97;1981住房投资变动率-0.1、产业指数变动率-2.1;1982住房投资变动率-14、产业指数变动率-5.71。从图9中我们更加清楚地看到这种特征。住房投资指数和产业指数都几乎同步地步入八个波谷。美国的住房周期受经济周期危机影响比较明显。注:HICR表示住房投资指数变动率  IICR表示产业指数变动率。(7)

表8     美国房地产第五、六、七周期与经济周期对比

年份

HICR

IICR

年份

HICR

IICR

年份

HICR

IICR

1946

35.9

12.2

1960

-6.5

-6.22

1974

-12

-7.97

1947

55

5.43

1961

0.3

12.43

1975

-4

1.47

1948

28

0.43

1962

9.8

3.69

1976

31.1

8.83

1949

-6.5

-3.42

1963

10.7

6.87

1977

32.9

5.19

1950

40

23.89

1964

2.2

8.87

1978

18.9

7.96

1951

10.3

0.36

1965

0.9

9.57

1979

7.7

0.23

1952

1

11.39

1966

0.7

6.51

1980

-12

0.35

1953

4.3

-4.79

1967

0.6

3.84

1981

-0.1

-2.1

1954

8.8

3.69

1968

21.2

4.54

1982

-14

-5.71

1955

18.4

12.94

1969

9.3

1.77

1983

44.6

12.48

1956

-6

3.44

1970

-1.7

-3.63

1984

17.8

4.04

1957

-5.5

-6.65

1971

36

5.08

1985

3.6

3.02

1958

2

5.34

1972

24.5

11.86

 

 

 

1959

23.8

8.73

1973

6.8

3.21

 

 

 

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

日本房地产周期与宏观经济周期变动密切相关。但和美国受危机周期影响不同的是,日本房地产周期主要受经济景气周期的影响。具体说来,1954年11月—1957年6月的长达31个月的“神武景气”直接催生了1956年—1957年的房地产的高速增长;1958年—1961年12月的长达42个月的“岩户景气”催生了周期一中的第二个短周期从60年进入扩张期,1961年达到顶峰,其后从1962年起日本宏观经济进入不景气,期间虽然在1962年10月—1964年10月有短暂的“奥运会景气”,但由于时间较短,没能拉动房地产出现大幅度的上涨局面。1965年10月—1970年7月是长达57个月的“伊羿诺景气”,整体经济处于周期性繁荣阶段,市场经济正处于疯狂投机时期,再加上1971年12月—1973年11月23个月的“日本列岛改造繁荣”以及日本特殊的社会背景,使土地成了投机的主要对象。1973年,日本的GDP实际增长率达8.4%。而全国市街地价格指数为37.4,增速高达25.1%。随着日本经济的逐渐恢复,1977年10月—1980年2月再次进入繁荣阶段,房地产周期也随之进入新一轮的扩张期,并于1981年达到顶峰。在1986年11月—1991年4月53个月泡沫经济景气时期的1987—1991年间,市街地价格高涨,1987年上涨5.4%,1988—1991年间依次年上涨率为10.0%、7.6%、14.1%、10.4%。(6)

(二)政府的宏观调控政策不同

房地产市场短期波动一般受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响。日本长期的超低利率金融政策导致房地产泡沫。1985年“广场协议”签订之后,日本银行下调了贴现率,设法平抑日元对美元的升值,以扩大和提高本国的经济竞争力。结果低利率造成了房地产和股市泡沫。低贴现率导致市场的低利率,进而影响贷款规模和货币供应量的变化。货币供应量的超实际需求,导致一部分货币游离于实体经济需求,成为房地产和股票投资的资金来源,间接导致了资产价格的上涨。大量的信贷资金和企业资金投向房地产。为了在竞争激烈的金融市场占据一定份额,鉴于房地产价格在景气上升期的一路飙升,房地产和建筑公司等开发机构正需要大量资金进行土地投机,银行便毫无节制地发放贷款,大量向土地投机融资。这样到1992年末房地产抵押贷款占全国银行贷款余额已高达35.5%。一些由日本财政部住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业,进一步降低了融资成本,导致土地价格上扬,最终形成恶性循环,导致了房地产泡沫产生。同时由于1973年石油危机之后,企业自有资金的比率迅速提高,日本政府多次降低贴现率,导致有价证券的价格上升。尤其是在1988年以后日本经济增长速度下降,实物投资的回报率较低,资金雄厚以及融资能力强的大企业将大量的资金运用于土地资产和金融资产的投机上,从中获取巨额利润。企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。(5)

美国采取逆经济风向而动的反经济周期操作的宏观调控措施。如在危机中政府采取取消住房限制的措施,扩大住房建房的需求。危机过后,或者住房需求高涨时采取管制措施,限制住房的需求。如在1953-1954年经济危机中,由于政府于1953年取消了房租管制,从而产生了住房建房需求,使得住房投资没有出现下降情况。1953住房投资指数为4.3、而当期产业指数为-4.79。又如1956年没有出现经济危机,由于政府采取了宏观调控措施,结果使得住房投资出现下降的情况。1956住房投资指数为-6、而当期的产业指数为3.44。这样一方面使得住房周期和经济周期不完全同步,更重要的是这样会填谷削峰,使得房地产波动幅度缩小。日本一味地长期实行低利率货币政策,催生房地产景气。当房地产一旦步入景气周期以后还继续推行低利率政策,就会使房地产更加速上涨。这样波峰会越涨越高。一旦下跌,波谷也会更低。从而形成较美国更大的振幅。

  

资料来源:www.bea.gov/national/FA2004

图9  美国房地产周期与经济周期对比图

(三)日本特殊的土地政策形成日本短期内不可逆转的房地产周期升幅

由于日本人多地少,为了保护农业用地,采取了特殊的土地政策。日本土地政策的特点是按不同的用途区分土地、农业保护政策和严格课税。所有土地被严格划分用途,住宅建设受到严格控制。1992年以前的土地税制,实际上鼓励和保护居民持有农业用地,对农业用地的土地税制远较一般税负为轻,只要在拥有的土地上种有农作物,就会成为税收优惠的对象。另一方面,日本的土地交易属于相对交易,并且受土地税制的制约,土地市场缺乏流动性。日本对持有土地的征税(土地保有税)为市场价格的0.8%—1%,与美国的4%水平相差甚远。1991年以前,购入土地两年后出售,转让收入的15%将计入土地所有者的年收入中,按照70%的税率征税;购入土地后5年内出售,转让收益的100%将计入土地所有者的年收入中,按照50%以上的税率征税。上述税率也适用于遗产继承时的土地继承。很明显这种税制鼓励土地所有者持有土地,或者说迫使土地所有者在持有土地与上缴巨额所得税中进行选择。其结果之一,是土地所有者或继承者为支付巨额所得税卖出土地,结果使地块越划越小,从而影响到土地开发商的大面积建设,土地的流动性差,极易加剧土地价格的上升或下降趋势,酿成无法收拾的局面[4]。

日本这种土地政策在保护土地的有效使用方面起到了重要作用,但同时又加剧了土地供需矛盾,迫使土地价格不断上涨,形成持有土地者的资产不断增殖的土地神话,与美国等西方国家不同,在日本,不动产的价值主要体现在土地而非建筑物。

从前面两国特征比较的第3点差异,即两国房地产的上升期和下降期期限长短不一样。从短周期看,日本房地产周期比美国房地产周期长。日本房地产的短周期一般长10年,而美国一般为5年。并且在同一周期内日本房地产的上涨期比下降期长,一旦下降则是长期下降。如在第1周期中前6年为扩张期,后4年为收缩期;第2周期中前7年为扩张期,后3年为收缩期;第3周期中前6年为扩张期,后4年为收缩期;而美国的每一个长周期里都包含着一个5年左右的短周期。并且短周期的上升期较短和下降期较长。例如1945年-1955年的第5个周期中,包含了一个为期6年的短周期。即从1950年的波峰经1953年小幅回落再重新达到1955年的繁荣期。其中下降期为4年,上升期为2年。又如在1955-1964年的第6个波动周期中,包含了从1955年繁荣期经1957年回落,再到1958年扩张的为期4年的短期波动。其中下降期为3年,上升期为1年。这实际又从另一方面反映了美国的房地产周期受危机影响比较严重。而日本正好相反受景气影响严重。日本的短周期时间长是因为在短期内受土地上涨的不可逆转性和连续景气双重作用。所以一方面先涨后降,长涨短降。但一旦逆转就长期下降。如日本房地产第4 周期中前4年为扩张期,后6年为收缩期;第5周期仅有收缩期,未见扩张期。即在第4周期中期以后,房地产市场开始逆转,从此陷入长期的收缩期。

三、对我国的借鉴

(一)逆经济风向认为地制造景气和危机

从美国和日本的房地产周期变化规律来看,我们已经发现房地产周期受经济周期的影响非常明显。经济周期的景气和危机直接导致房地产周期的兴与衰、扩张和收缩。美国的房地产周期受经济危机的影响非常明显。每一次危机到来都会导致房地产进入收缩期。当然危机事件有来自内部,也有来自外部。来自内部的主要有技术升级。比如汽车业的发展导致城市郊区化,促使房地产发展拓展了纬度。又如钢结构在建筑中的运用导致高层建筑的出现,拓展了房地产业发展的经度。来自外部的冲击事件主要有石油危机。石油危机不可避免地造成房地产周期性收缩,而且这种影响是广泛的,是全球性质的。从统计数据我们可以看到,1973-1975年的石油危机对美国和日本的房地产都造成收缩。与美国不同的是日本的房地产周期更多的受景气事件影响。每一次经济景气都会促使房地产进入扩张期。而且日本的经济景气更多的是人为的经济景气。如日本列岛改造繁荣、奥运景气等。由于日本政府连续制造经济景气,从而导致房地产持续升温,最后不可避免导致泡沫出现。从特征上看就表现为日本房地产周期的扩张期长和波动幅度大的明显特征。为了减轻房地产巨幅波动所带来的负面影响,我们可以逆经济风向行事,人为地制造景气的景气和不景气事件,引导房地产周期扩展和收缩。当经济不景气时,我们可以人为地制造一些景气事件。比如“新城运动”,“造城运动”。但当房地产过分景气时可以适当地制造一些非景气事件,如冻结新开房地产工程,查处非法开发商,甚至迫使其破产。这样可以为非理性的房地产扩张适度降温。目前,我国房地产有步日本景气复加之嫌。人为地制造一些非景气的事件,给疯狂房地产泼些冷水和降降温已经是迫在眉睫。

(二)宏观调控更应逆经济风向而动 

日本一直以来都是采取单一的从松的货币政策,结果导致资金市场的流动性过剩。过剩的流动资金,涌向任何实体和虚拟经济都会导致价格的上涨。形成事实上的通货膨胀,因为过多的资金追逐过少的资产的缘故。不断地降低贴现率,会不停地刺激有价证券的价格不停地攀高。财富效应的作用会使得股市疯狂。对于实体经济,降低利率,会降低其生产成本,有利其降低价格。但由于流动性过剩所导致产品和原材料的涨价幅度,远远超出了生产厂家降价幅度。对于产品的涨价。企业在第一轮生产中,会产生超额利润。但对新一轮生产,就会产生亏损。必须再次提高商品销售价格才有可能持平。如果直接购买的原材料就已经涨价,产品的涨价也只能弥补成本。因此实体资产涨价成为必然。由于生产具有周期,需要一段比较长的时期。市场上原材料和产品的价格上涨的周期短于生产的周期。从而导致生产企业无法核算成本,因此生产无以为继。倒买倒卖实物资产倒是可以迅速创造巨额利润。实物资产价值越大,财富效应就越显著。房地产就属于这种理想的投机产品。过多的流动性,过低的利率的双重作用促使实物资产和虚拟资产非理性地、疯狂地上涨。根据凯恩斯的流动性陷阱的理论,当利率低到无法再低时。人们会担心证券的价格过高,存在风险。因此会抛出证券保留资金。到此时,资产价格和证券价格都会加速下降,泡沫破灭,经济陷入周期低谷。这实际上也就是日本房地产周期短,波动幅度大,下降周期短的原因。

美国的宏观调控采取一方面采取多元手段。不仅包括货币政策,财政政策、还包括行政措施;另一方面实行逆经济风向而动,在房地产周期扩张时期,实行紧缩政策和措施。在房地产收缩期,则实行扩张政策和措施。比如在紧缩期实行低利率的扩张性货币政策。并且采取减免租金税的财政政策和取消限制的行政措施。使得在经济周期低谷,房地产并没有跌入低谷。这也是导致美国房地产周期长,波动幅度小的原因。我国目前房地产泡沫现象非常严重,和日本当年的情况相似。借鉴美国的做法,防范风险,以免重蹈日本经济的覆辙,已经是迫在眉睫。

(三)调整城市土地拍卖政策,控制地价的上涨幅度

日本基于保护耕地的特殊土地政策,一方面导致土地供不应求 ,另一方面土地转让费用特别高,导致土地的流动性差。这两方面共同导致土地价格不可逆转性地增加。从而导致房价不可逆转性地增加。我国的情况与日本有些类似。我国城市土地所有权归国家所有,为当地市政府经营。地方市政府为了筹措足够多的财政资金,会想方设法太高土地价格。由于土地的不可迁移性,一个城市的土地只有一个所有者和经营者。卖方垄断必然使得土地价格不可逆转性地增加。从而也导致房价不可逆转性地增加。要改变这种状况,就必须改变市政府经营城市的理念。尤其把出售城市土地作为增加财政收入的重要,甚至唯一手段。土地可以按照市场化拍卖,但对于安居工程和其他市政项目可以按照非市场化方式低价甚至免费调拨。这样土地供给的多元性,可以适度控制住土地的价格。从而在一定程度上控制住住房的价格。

 

 

参考文献:

[1]徐滇庆.《房价与泡沫经济》[M].机械工业出版社.2006

[2]谭刚.《房地产周期波动》[M].经济管理出版社.2001

[3]宫崎义一著 陆生华译.《泡沫经济的经济对策—复合萧条论》[M].2000

[4]罗清.《日本金融的繁荣、危机与变革》[M].中国金融出版社.2000

[5]谢经荣.《地产泡沫与金融危机》[M].经济管理出版社.2002

[6]吴继侠.《日本房地产周期的成因及其对我国的启示》.《青海社会科学》[J].2004、11.P29-33

[7]樊雪.《美国房地产发展历史与一点启示》[D]. 华东师范大学图书馆.2005.



*本论文属江西省教育厅高等学校人文社会科学课题《我国房地产周期理论的研究》编号(Jj0612)规划阶段性成果之一。

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