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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

限购政策对房地产市场的影响  

2011-10-15 17:42:43|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 一、限购政策推出的背景和意义

    2011年我国楼市的调控主旋律就是限购。所谓限购即是采用行政手段,通过产权登记方式对城市居民购房套数进行限制,以限制当地购房需求,稳定当地房价。限购属于直接调控手段,直接控制需求。相对来说,税收、土地、金融等手段属于间接调控手段,它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。

间接调控的方式由于存在时滞,使得调控不能立竿见影,另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去,调控的效果自然就打了折扣,最后便出现越调价格越高的现象。加之2011年通货膨胀的现象也比较严重,采取金融调控的手段容易加剧通货膨胀。可见,采用直接限购政策既属于调控政策越来越趋紧,也属于调控政策的延续性,更属于无奈之举。

限购政策的出台源于2009年房价的恢复性上涨,到2010年丧失理智式的疯狂。限购政策出台始于2010年4月出台的“新国十条”的规定。限购城市的范围源于住建部针对2009年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等14个重点城市为核心的房价监测体系。而第一批住建部督办限购令的范围主要就是这14个城市。但事实响应的城市超过14个,增加了苏州和兰州两城市达到16个。

二、限购政策的主要特征

早期的限购政策纯属应景之作,几乎和“新国十条”大同小异,而且没有具体措施,缺乏可操作性,限购效果不理想。于是,国务院连续颁布文件进一步明确限购条件,并扩大限购范围。随着限购令的逐步发酵,越来越多的城市进入了限购的行列,限购政策也逐步呈现由模糊应景到具体针对,由单一大一统到多元化,由一线城市到二三线城市,由宽松到措施越来越严的特点。


1、 由模糊应景到具体针对 


2010年4月17日国务院颁发俗称“新国十条”的文件规定地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”的限购措施非常模糊,既没有限购对象,又没有限购范围,也没有限购数量,更没有限购期限。政策的力度也较弱,“新国十条”规定地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。这样带有商量的口吻,地方政府可采取也可不采取,并且明确了政策的临时性,即在一定时期内。所以“新国十条”颁布没有引起地方政府的重视,直到9月底也只有北京市政府制定了地方限购政策与之相配套。

随着房价的高涨,国务院强化了调控的力度,进行了第二次调控。2010年9月29日,国家有关部颁布了俗称为“新国五条”新的强化了限购政策。“新国五条”规定房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

但由于“新国五条” 没有解决限购政策模糊不清的问题,导致各地限购政策模糊,缺乏可操作性。首先是限购期限模糊不清。11城市没有规定限购期限,5个城市规定限购期限从2月到1年差别长短不一。其次,各地限购宽严力度不一。从限购数量看,从0套到3套,差距过大。第三,同一地区限购政策又缺乏针对性。从限购对象看,11城市对限购对象不加区分。从限购范围看,11城市没有区分,具体见表1。


 

正因为如此,限购政策作用非常有限,从而导致房价越限越高,于是政府不得不再次加强房地产调控的力度。2011年1月26日国务院颁布俗称“新国八条”的限购政策。

在中央政府的督促和引导之下,各地限购政策开始出现一些比较明显的变化,一是限购政策越来越具体和越来越具有可操作性。限购范围明确具体,主要为四类地区,直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高,上涨速度过快的城市。据此2011年应该实施限购政策的城市可以达到38个,但实际上有40个城市出台了限购令。其中包括未作要求的舟山、永康和佛山。二是限购措施具有更强的针对性,针对当地房地产市场的特点,有的放矢,见表1。


 

 
   表1                                         三轮各限购政策比较
序号
限购城市
颁布日期
限购期限
本地居民限购数量
未纳税非本地居民限购数量
已纳税1年的非本地居民限购数量
已纳税非本地居民限购数量
非本地居民纳税年限
限购区域
轮次
 
全国
 
2011年1月26日
2
0
1
3
2010年4月17日
1
1
长春
2011年1月28日
2011年12月31日
2
0
1
1
1
3
2
青岛
2011年1月28日
2011年12月31日
2
0
1
1
1
市辖7区5市
3
3
 
上海
 
2011年1月31日
2
0
1
1
1(2年内)
3
2010年10月7日
1
1
1
1
1
4
贵阳
2011年2月11日
2011年12月31日
2
0
1
1
1
中心城区和一环内
3
5
南宁
2011年2月15日
2
0
1
1
1
市区
3
6
北京
2010年4月30 日
1
1
1
 
 
1
2011年2月15日
2
0
 
1
连续5年
五城区
3
7
成都
2011年2月15日
2
0
1
1
主城区
3
8
哈尔滨
2011年2月18日
2
0
1
1
1
6主城区
3
9
南京
2011年2月19日
2
0
 
1
1
全市11区除高淳、溧水
3
2010年10月12日
(从10月1日起)
3
3
3
 
 
1
10
太原
 
2011年1月11日
1
1
 
1
市辖六区
2
2011年2月19日
2
0
 
1
1
市辖6区
3
11
宁波
2011年2月20日
2
0
 
1
1(2年内)
3
2010年10月9日
1
0
1
 
 
1
12
无锡
2011年2月20日
2
0
 
1
1
市内6区
3
13

 

 

厦门
 
2011年2月20日
2
0
 
1
1(2年内)
3
2010年10月1日
10月1日-12月31日
1
1
1
 
 
1
14
石家庄
2011年2月21日
2
0
 
1
1
市辖五区和高新区
3
15
天津
2011年2月21日
2
0
 
1
1
3
2010年10月13 日
1
0
1
 
 
市内6区
1
16
武汉
2011年1月11日
1
0
 
1
中心城区
2
2011年2月23日
2
0
 
1
1
3
17
银川*
2月23日
2
1
 
1
市区
3
18
温州
2011年2月23日
2
0
 
1
1
全市11县区
3
19
济南
2011年1月21日
到年底
1
1
 
1
 
2
2011年2月25日
2
0
 
1
1(2年内)
市区
3
20
广州
 
2011年2月24日
2
0
 
1
1(2年内)
市辖十区和从化、增城
3
2010年10月15日
1
0
1
 
 
市辖十区
1
21
南宁
2011年2月24日
2010年3月1日-2012年2月29日
2
0
 
1
1
市区
3
22
南昌
2011年1月21日
无(2月1日起)
1
1
 
1
市辖五区
2
2011年2月24日
2
0
 
1
1
市区
3
23
昆明
2011年1月18日
1
1
 
1
1
市辖4区,3个开发区和呈贡县
2
2011年2月25日
2
0
 
1
1
市区和呈贡县
3
24
西安
2011年2月25日
2
0
 
1
1
3
25
 
杭州
 
2011年2月28日
2
0
 
1
1( 2年内)
市区、余杭和萧山
3
2010年10月11日
1
1
1
 
 
1
26
沈阳
2011年3月1日
2
0
 
1
1
二环内
3
27
 
大连
 
2011年3月2日
2
0
 
1
1
3
2010年10月19日
1
1
1
 
 
1
28
长沙
2011年3月4日
2
0
 
1
居住证
主城区
3
29
深圳
2011年3月8日
2
0
 
1
1
3
 
2010年9月30日
2
0
 
1
 
1
30
乌鲁木齐
2011年3月10日
3
2
 
2
3
31
西宁*
2011年3月10日
2
0
 
1
1
市区
3
32
佛山
2011年3月18
2
0
 
1
1
3

注:银川未本地居民人均低于43平方米可购3套;西宁本省高海拔地区居民可购1套。

资料来源:各地房地产网和政府网站

 

2、 由单一大一统到多元化


2011年版的各地限购令已经由2010年的偏向宽松的大一统模式转变为多元化发展的模式。2011年的各地限购令与“新国八条”比较有紧、有松、也有原封不动三种情形都存在。第一种是严厉型,以北京为代表,对非北京市户籍居民家庭购房需连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的,比“新国八条”要求更高,与原来的限购政策相比严上加严,北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购。属于严厉型的还有上海、广州、厦门、宁波,杭州和济南等六个城市,它们对非本市户籍居民限购采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,见表1。

第二种是宽松型,对限购的时间、范围、限购对象、甚至限购数量等有所放松。首先将限购时间明确界定在一年之内的城市有长春、青岛、贵阳和南宁四个城市;其次将限购套数放松的有乌鲁木齐、银川和西宁三个城市。其中乌鲁木齐直接将本地居民限购数量放松到3套,银川将本地居民人均面积低于43平方米也放松到3套,西宁将本省高海拔居民限购数量放松1套;再次将限购对象放松的有成都、长沙、银川、乌鲁木齐和西宁五个城市。其中成都、银川和乌鲁木齐对非本市户籍身份购买不作任何要求,西宁只要求本省高海波地区身份,长沙要求居住证;最后将限购范围缩小到市区有20个城市,占绝大多数。其中限购范围缩小到主城区的有成都、贵阳、长沙、沈阳和哈尔滨等五个城市,沈阳进一步缩小到二环内,贵阳更是缩小到一环内,见表1。

第三种适中型,严格按照“新国八条”限购对象的基本要求执行,既不放松也不收紧。有19个城市规定本地人限购2套房,外地人限购1套,要求纳所得税和交纳社保1年,这样做简单易行,见表1。

 

3、 由一线城市到二三线

这里的一二三线城市划分指的是按照房地产发展程度划分,一线城市主要有北京,上海,广州,深圳。二线城市指的区域中心,知名度很高的经济发达城市,主要包括天津,重庆,南京,沈阳,武汉,成都,西安,杭州。其他的副省级城市沿海开放城市主要有大连,青岛,宁波,厦门,哈尔滨、苏州,无锡等。三线城市指的是其它经济正在发展的省会城市,以及沿海经济较发达的地级市。    

“新国十条”出台后东部一线城市只有北京响应,“新国五条”出台后有25个城市出台限购令,4个一线城市全部限购,并扩展到二三线城市,其中二线城市11个,三线城市10个;“新国八条”颁布后,不仅全部一线城市,和几乎全部二线城市,二线城市只有东莞没有出台限购令,三线城市由“新国五条”的10个增加到15个,随着时间的推移,会有更多的三线城市进入限购行列,见表2。


表2     限购政策的升级所导致限购城市扩展状况


 

限购政策

限购城市数量

东部

西部

一线

二线

三线

国十条

1

1

0

1

0

0

国五条

25

18

7

4

11

10

国八条

32

17

14

4

13

15


 


4、 范围越来越广,措施越来越严

随着房地产调控力度的加强,限购的范围越来越广,由一线城市往二三线城市拓展;由房地产比较发达的东部沿海城市向房地产尚在起步的中西部内陆城市扩容;由省会城市向地级城市,甚至县级城市增加。

随着限购令的推广,限购措施也趋于严厉。同一城市新出台的限购政策与“新国八条”出台之前的限购令比较,普遍趋于严厉。

严厉主要体现在三个方面:一是对外地户籍购房者增加纳税和社保门槛;大多数“新国八条”之前推出过限购令的城市都重新调整和修改过限购细则,增加了对外地户籍购房者增加纳税和社保门槛。而北京、上海和广州三地的限购措施不仅增加这一门槛,而且还提高了门槛的级别,北京要求外地户籍购房者需连续缴纳所得税和交纳社会保险5年,才能购房1套。上海和广州等地是前2年内累计缴纳所得税和交纳社会保险1年。二是限购考虑了存量,设立了存量标准。无论本地人还是外地人,只要存量达到预定标准也不能购买。按照“新国八条”之前的限购政策,北京、上海、广州等绝大多数限购城市本地居民有2套住房以上都可以新购1套,新政策就不允许再购。三是未设定时间表。“新国八条”之前的限购政策几乎都设定在一年之内,厦门、福州和海口等三个城市甚至只规定两个月的期限,这样有给人以限购只是短期行为,有临时应付之嫌。新的限购政策绝大多数城市取消了时间限制,给人无期限,只要需要就一直限购下去的感觉。

三、限购政策对于二三线城市房价的影响

1、形成限购预期,催涨暂未限购城市房价

从国务院接连颁布的调控措施来看,从“新国十条”,到”新国五条”,再到“新国八条”,政策出台越来越密集,出台的措施越来越严厉。从住建部逐步扩大限购城市的范围看,从一线城市到二三线城市,限购城市越来越多。从限购城市已经出台的政策对比看,有限购措施越来越严的趋势。

随着第二批限和第三批限购的城市逐步公布,实际上给购房者形成了限购的预期。购房者感觉到只要城市房价上涨达到限购的标准,就会进入限购。那些目前尚未限购的二三线城市,在不久都将逐步要步入限购的行列。

在这种预期下限购变成了催购,限涨自然形成了催涨二三线城市的房价。从1-2月份以来的房价可以发现,二三线城市房价上涨速度最快。因为房价上涨速度过快又变成限购的理由,从未限购变成限购。

对于房地产投资者来说,由于限购,投资者没有资格在大城市购买更多的房产,大城市房价过高,限购后房价下跌的风险加大,大城市已经不适合房地产投资,加之其它的投资途径的缺乏,房地产投资者自然会转到尚未限购的二三线城市炒作,这样也会催涨尚未限购的二三线城市的房价。

2、短期会缩小一二线城市的房价差距

由于一线城市的限购在短期内会抑制一线城市的房价上涨。首先,因为限购使得房地产投资需求大幅度缩减,作为房地产投资者往往手上都持有两套以上的房产,否则就没有办法参与房产炒作,但这恰好属于被限购对象。因为被限购,新的房产买卖就没有办法进行,投资性的房产需求就被大大限制住了。一线城市推动房价上涨的需求主要是投资需求,作为投资性的需求最大的特征就是买涨不买跌,房价上涨所带来的财富效应使得投资需求更为膨胀,这样一来就形成了需求增加推动房价上涨,房价上涨又进一步推动需求增加,最后是房价需求互为因果的恶性循环之中。而目前因为限购使得这种恶性循环的纽带被解开了,使得房价短期难以上涨,甚至会有微幅下跌。

其次,在房价上涨的过程中,改善性的刚性需求被迫提前释放,这样也会导致房产总需求的增加,从而进一步推动房价。现在在限购和房价下跌预期的背景下,刚性需求也会适当推迟。随着需求的总量下降,短期内房价的供给不可能减少,甚至还会有所增加。因为去年调控措施出台以后,很多地方的限购政策规定期限是2010年底结束。很多房地产开发商根据这个推后了开盘时间,推后到今年初。但未料到政策不仅没有放松,反而加紧了。但基于资金回笼的压力,开发商没有办法继续捂盘。这样就可能形成供过于求。在供过于求的背景下,房价必定下跌。事实上,一线城市的新推楼盘均是以较低的价格推盘,比高峰期推盘价格低30%左右。由于一线城市需求空间和价格空间的限制和二三线城市价格和需求的上扬,导致更多的开发商争相涌入二三线城市开发。这样短期内会缩小一二线城市的房价差距。

3、长期会随着一线城市房价下跌而下跌

从长线来看,一线城市的房价必然下降。在没有需求支撑的情况下,房价上升很难得到支撑。从长期来看,保障性的住房效应会逐步体现。2011年保障性的住房规模将达到1000万套,保障性住房价格相对便宜,这样会会拉低整体房价水平,给消费者带来房价下降的感觉,这种感觉会强化房价下跌的预期。保障房的覆盖面得扩大进一步降低了刚性需求。在刚性需求和投资性需求组成的总需求减少,在房价下降预期共同作用下,一线城市的房价长期必然下降。

当一线城市和二三线城市的房价差距越来越小时,二三线城市的房价便丧失了投资价值,泡沫越来越严重,投资的资金便会逐渐离场,并且随着房价的上涨,也自然会进入限购城市的名单,长期下降便成为一种必然的趋势。

况且,二三线城市的购买力也无法支持其房价的上涨。一二线城市土地存在级差地租,房价也必然存在级差。当这个级差消失时也就是二三级城市房价下跌之时,因为无论是投资者还是开发商都会将资金从二三级城市转移到一级城市。

由于单个的二三线城市的市场容量比较小,还比较容易受到炒作,短期内价格可能上升较快。但长期内是无法做到的,由于价格的比较优势,周边价格尚未起来城市便成为价值的洼地,投资性资金会转移到这些地方。当资金撤出之时就是当地价格下跌的时机。

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