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strongqiu2006的博客

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日志

 
 

房地产“控销”的监控及治理  

2011-12-09 08:15:42|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一·对房地产销控的监控

房地产开发商在房地产市场中处于强势地位且“销控”行为又源于企业本身,因此在面对“销控”的监控问题上,只有通过政府相关部门与消费者建立有效地沟通,协作体系;从问题产生的源头---房地产企业出发,才能从根本上实现对房地产开发企业在“销控”上的监控。

 (一)不定期检查开发商销控表的真实性

开发商控销手段中最为常用的便是编制虚假的销控表,造成产品供不应求的假象,增加潜在购房者的购房压力。此种控销手段的形成源于房地产销售市场中的信息不对称性。政府应当通过制定相关法律,强制要求开发商所编制的销控表具有真实可靠性,房地产开发商必须定期把产品销控表上报给政府有关部门及在媒体上发布公告,政府方面则设立专门部门对房地产商楼盘销售情况进行不定期检查并公布检查结果,使消费者能够清楚明白的了解楼盘销售的真实情况,以此达到对房地产开发商的销控手段的监控。

 (二)设立民间监控平台---提供官方监控,咨询服务

消费者是“控销”手段的最终受害人,原因在与消费者在房地产销售市场的较低话语权,而得不到有效地警示和保护,且从消费者处得到的信息最为真实;民间监控平台的设立可以增强消费者在销售市场的话语权,改善消费者与政府部门的沟通方式,与有关政府监管部门建立官方的对话体制,形成一定的法律效力,从而对房地产开发商形成一定的震慑作用,并如实反应销售市场中存在的真实问题,从而达到对开发商“控销”手段最有效地监控目的。此平台也可以为潜在购房者提供购房咨询服务,有利于消费者全面了解开发商的“销控”手段,形成一定自我防范意识。

 二·对房地产销控的治理措施

(一)改善房地产企业的开发模式

我国内地房地产开发模式基本上是沿用了“香港模式“,即房地产开发的全部流程,从买地,建造到销售,管理全部由一家开发商独立完成,是一种全程的开发模式。这种开发模式导致了房地产开发企业对整个产业流程的绝对控制,容易对房产销售进行控制,造成非法销控的产生。而相比于“香港模式”,“美国模式”则更显得成熟和专业化,即房地产开发从资金到开发,规划,设计,建设以及销售,各个环节均有高度专业化的公司分别完成,其资金更多的是来源于社会大众,只有15%左右时银行资金。这种模式不但减轻了开发商对资金回笼的压力,且在销售环节交由高度专业的公司完成更加杜绝了非法“控销”行为的产生,在整治非法“控销”方面有极大的促进作用。

(二)提升房地产企业的整体素质

汽车行业跟房地产行行业一样是一个能获取暴利和为国家GDP的增速做出巨大贡献的行业;据统计,在西方国家,民众最为不满的行业并非房地产而是汽车,但为什么在中国,房地产企业如果过街老鼠,人人喊打?根本原因在于中国房地产企业的整体素质较差,而国内的房产商对暴利的趋之若鹜和房地产企业对社会的不负责任的态度是导致非法“控销”产生的根源所在,提升房地产企业的整体素质是遏制控销产生的根本性问题。

万科为什么能在短短几年间,从一个名不见经传小企业一跃成为中国房地产企业的“带头大哥”;正是因为其拥有一支以北大教育背景为主组成的万科核心管理团队,它所标榜的“超过25%的利润不做”,“以客户为核心”的企业理念赢得了市场,社会及同行的口碑,给中国企业带来了耳目一新的人文气象。高素质的企业管理团队和优秀的企业文化是一个企业成功的必备要素;只有提升房地产企业的整体素质,培养高端的企业文化,树立更亲近社会和民生的人文理念才能从本源上解决“销控”的问题。

 (三)加速保障性住房的建设进度

在我国城乡一体化进程步入快车道的关键阶段,每年从农村涌入城镇的人数平均约为五千多万,而这大量的非城镇人口在住房,教育,环境等问题上给城市造成了巨大的压力。而保障性住房则是政府在改善中低层人群住房情况的重大举措;虽然政府投入大量资金用于保障性住房的建设,但由于市场监管制度的不完善,导致保障性住房工程进展缓慢,使得大量的中低层收入人群陷入无房可住的境地,加大了对市场商品房的刚性需求力度。这使得房地产开发商可以肆无忌惮的抬高房价而不用担心市场需求量的问题。若政府加速我国保障性住房的建设进度,可以使得我国房地产市场的供需趋于平衡,从而降低开发商对房地产销售的控制力度,进而从侧面抑制了开发商控销手段的作用,对控销的监控起到一定的积极作用。

 (四)加强民间团体在房地产市场的话语权

虽然我国房地产市场进入了名义上对消费者有利的“买方市场”阶段,但作为人们生活中必不可少的“刚性需求”产品,房地产企业在销售市场上仍然处于强势地位,其绝对的市场话语权才导致了消费者只能被动的相信开发商所创造的虚假市场气氛,甚至深陷在开发商所精心策划的陷阱中而无能为力。但2005年,邹涛组织的“万人购房团”却给房地产销售市场带来了一丝新的生机。邹涛倡导的“万人购房团”意在为有购房意愿的消费者建立一个可以与房地产开发商平等对话的平台,打破由开发商一手控制销售市场,真正的能够让购房者买到心仪且物美价廉的住房。在此期间,有数百人在这样一个民间组织的庞大平台中如愿以偿的购得新房,但邹涛一个人的力量终究难以在混浊的房地产市场力挽狂澜,终究在开发商和炒房者所策划的一波又一波的涨价潮中被淹没。但这样一个平台的产生,为消费者建立真正的与开发商平等对话的平台构筑了基础;事实证明,通过加强民间团体在房地产市场的发言权来遏制开发商通过“销控”哄抬房价,欺骗消费者,是一个可行的途径。如果消费者能充分利用自身在买方市场的优势,通过合法有效地途径增加自身在市场中的话语权,一系列问题将会迎刃而解。

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