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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

房地产中介营销与开发商营销现状比较  

2011-12-03 10:32:58|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一、房地产中介营销现状

从总体上看, 在2008 年之前, 我国房地产中介行业数量和规模逐年递增, 北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛, 并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21 世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业, 与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。但从2007 年底开始, 北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象, 导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。而随着”未满五年经适房不能上市交易“等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击, 退市风逐渐向全国范围蔓延。2008 年初, 北京最大的中介公司中大恒基宣布关闭旗下100 家门店, 拉开了北京中介公司”闭店“的序幕。此后不久, 北京又一家大型中介公司信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业。仅一年的星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16 家中介收缩数百家门店。几乎是在同一时期号称“中国最大规模、网点最多、实力最强”的房地产中介创辉租售旗下近200 多家上海门店几乎全部关闭, 其分布在珠三角7 个主要城市的门店也纷纷关闭。而在广州市国土房管局2009 年初公布的2008 年房地产中介年度检查结果中显示, 有309 家房地产中介服务机构以及375 家分支机构逾期未参加政府组织的年度检查, 选择退出市场, 其中不乏知名中介企业的分支机构。即便是仍留在市场上的房地产中介很多也是勉强支撑, 并出现数月亏损的现象。2008年可以称得上是我国房地产中介的一次全面清理整顿。在历经了近一年房地产市场的大波动后, 2008年底国家出台了一系列救市政策推动了房地产市场整体复苏, 而调整“基准房价”、营业税减负等一系列专门针对二手房市场利好的政策的推出进一步刺激了二手房市场, 全国各大城市二手房市场成交势头逐渐旺盛, 伴随而来的是房地产中介的大肆扩张。仅以深圳为例, 在2009 年上半年深圳众多知名中介公司就竞相扩张: 美联物业新开10 多家店铺, 7 月份更是出现6 铺齐开的现象; 世华地产新增店铺30 多家;中原地产新开8 家店铺, 另有多家店铺正在筹备中等等。而除了这些老牌中介公司新增店铺外, 很多中小房地产中介企业死灰复燃, 更有众多行业外资本积极入市抢占市场。下图是2002-2010年房地产中介数量趋势图

二、开发商营销的现状
       与中介营销相比较的是开发商营销的现状。从总体上看,自2008年以前,开放商营销在经历了一个爆发性发展后逐渐缓慢增长。在2005年之前,开发商营销主导了整个房地产市场,并且飞速的发展,在此期间,大部分房地产开发商都选择自销的模式,并且取得了巨大的成功,创造了巨大的利润,多个大型房地产开发商在这段发展中成为知名品牌企业或者变得更强,其中包括如今知名的万科,华润,世贸房地产和碧桂园等。但从2005年开始,众多越来越多的开发商感到销售压力陡增,楼盘销售广告和楼书的作用正在淡化,楼盘开发位置的偏远也增加了购房者看房的难度。在这种情况下,一些开发商陆续向规模较大的二手房经纪公司抛出橄榄枝,希望利用这些中介公司的门店为其代理新盘的销售。但这一段时间要求中介公司代销的多为广州,珠海的一些南方的开发商,大多数大型的开发商及北方的开发商依然采取自销的模式,开发商营销发展速度虽然减慢,但却因为房地产市场的火热依然稳定发展,并且还是占据了房地产营销的主导地位。 但从2005到2008年之间,越来越多的房地产开发商选择中介代销,其中不乏华润,世贸等大型房地产开发商。开发商营销的发展速度越来越慢,占整个房地产销售的比例也逐年下降。2008年的房地产市场的波动使得进行开发商营销的开发商开始减少,并且房地产销售大趋势开始转向中介营销,至2010年,像万科等企业也开始选择部分业务代销。房地产销售的市场主动权已经让给中介营销,并且未来的趋势也是中介营销主导着房地产销售市场而不是开发商营销。下图是2002-2010年房地产开发商营销数量趋势图:

随着房地产市场的进一步发展,竞争的进一步激烈,自产自销的模式就很难再适应市场的发展需要。根据发达国家房地产市场发展的规律,结合国内近些年来市场发展的趋势,可阻说房地产行业的开发与销售分离是市场发展的必然趋势。

       三、房地产中介产业现状与开发商营销现状比较

通过我国房地产中介产业现状与开发商营销现状比较,我们可以很清楚的知道我国房地产中介产业的快速上升趋势和开发商营销的下滑趋势,我国未来的房地产销售主导将是中介营销模式。而通过下面我国中介产业与美国中介产业的比较可以看出这种趋势对我国房地产业的发展是有利的。由于美国悠久的房地产中介行业发展历史,其市场已经成熟,房地产经纪是美国房地产行业中为数最庞大的群体,起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的,通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司,而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司,但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司。而我国许多地产营销却还是依靠开发商营销,中介营销不是占有绝对领导地位的营销方式。与中国相似的是,在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小。美国作为一个发达国家,其房地产的发展先于我国许多年,已经具有成熟的运作模式和管理经验,房地产业已经是一个成熟的产业。从我国房地产中介产业现状与开发商营销现状比较可以看出我国的房地产业趋势正向美国靠拢,也就证明我国的房地产业正走向成熟。

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