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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

谁开启南昌房价上涨的闸门  

2011-11-05 08:18:28|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                 邱强   胡淑慧  李介钧 

 南昌市房价素来较低,在全国的省会城市中排名靠后,但自2002年起,南昌房价迅速飙升,房价、地价双上涨,并且涨幅惊人,2004年南昌房价涨幅在中部地区排名第二,地价涨幅则在全国35个大中城市中位居第二。南昌房价由排名居后到排名靠前的飞跃,引起国人关注。是谁开启南昌房价上涨的闸门?

一、中央政府宏观调控奠定房地产热的大趋势

首先,中央政府确定房地产业为我国的支柱产业,从而确定了大力发展房地产业的政策基调。为发展房地产,中央政府出台了一系列有利于房地产发展的政策措施,如降低房屋开发成本降低交易契税和房屋建设基金等。

其次,持续降息为房地产预热提供资金准备。自1996年5月1日以后,央行一直采取宽松的货币政策,不断地放松银根,直接表现就是降息。连续八次降息一年期存款基准利息从1996年5月的9.18%下降到2002年12月21日的1.98%,下降幅度为78.5%。通过降息挤兑了银行的存款。银行流出的巨大资金,主要用于两个方面,增加消费或投资。从消费表现看,在家电、汽车等耐用消费品价格不涨反跌、人们的购买欲望不高的情况下,只有房地产涨价明显从消费心理看,这自然激发市民的购房欲望,人们愿意提前购买住宅。

再从投资的角度分析,为了抵御通货膨胀的压力,实现储蓄的保值,在传统的购买黄金、美元等硬通货币投资风险增大的情况下,最后只剩下证券市场和房地产市场。从这些年的发展看,这两个市场都是最平民化的市场,参与人数最多,投入资金量最大。但股价连续5年的漫漫熊市,股民的资产一再缩水,房地产却是唯一逆经济周期而超速发展,呈现出明显的赚钱效应,因此房地产热就成为再自然不过的事情。

二、南昌市政府经营城市的理念是点燃本地房地产升温的导火索。

自2001年,南昌市政府开始经营城市打造南昌的房地产市场,采取了三大措施:一是整治城市环境,建造花园城市。对城市主干道进行美化、亮化,使得城市变得更美更亮;加强力度清理占道经营,使得城市的街道更通畅、更清洁了;拆除违章建筑和私自搭建的建筑,拓宽旧城区的街道,让老城区通上公共汽车;疏通玉带河,激活城市灵气南昌城区经过整治后,水更清,城更亮功能更齐全了,城市环境改造好了,城市的房地产自然升值了。二是冻结城区所有未开发土地,纳入市政府统一规划。通过这一方法,使得城市土地供应渠道减少了,由原来的多头供应,现变为一家供应,减少了供给方相互压价无序竞争。市政府统一供给时,更多地考虑的是城市的整体功能,规划用地时增加休闲用地,配套设施占地,把原来许多用于开发商品房的用地,改建为公园、广场街道,这样自然减少了房地产供给用地。三是采取拍卖方式,供应城市建筑用地。通过拍卖的方法供应城市用地,提高了城市建筑用地的成本。

据统计,拍卖前的老城区的地价为政府指令价,只象征性收费,拍卖后采取市场价。土地拍卖价上升很快,有时甚至失去理性。据统计,2004年1~3季度南昌地价涨幅为22.6%,在全国35个大中城市排名第二,其中三季度与二季度相比上涨了9.6%,位居全国35个大中城市首位。

最为突出的事例是,在2004年4月23日,拍卖原江西省建筑机械厂区用地,最终以350万元/亩拍出,地价每平方米达2627元,高于同期北京的平均每平方米地价2384元。拍卖方式带来了二个后果,一是抬高了商品房的建筑成本,二是提高了人们的心理预期,人们会沿着高地价———高房价———高地价,循环无穷预测未来的房价。

三、居民长期压抑的房地产需求被过度地激发

南昌市民的房地产需求在全国是偏低的,与全国其它城市比较,2000年底,全国城市人均住房建筑面积达到20.5平方米,江西人均住房建筑面积为19.22平方米,南昌人均建筑面积为18.5平方米。2001年,全国城市人均住房建筑面积达到21平方米,江西为20.4平方米,仍低于全国平均水平。江西21个城市中,有11个市的人均居住面积在10平方米以上,南昌、景德镇、萍乡、新余、贵溪、赣州、宜春、丰城、高安、抚州等10个市在10平方米以下。

南昌市民的住房需求长期过低,与南昌市的经济发展水平较慢、人均GDP较低有关,但更多地是受到人们的消费习惯影响,消费结构存在畸形。

2000年,南昌的恩格尔系数为43%,而北京仅为33.7%,南昌市热衷于吃和穿方面,忽视住。许多国际著名的大型超市都入主南昌市场,南昌街头饭店林立,南昌八一广场百货大楼肯德基旗舰店单店年营业额居全球之首,近几年在不到1平方公里的范围内又连续开了6家,尽管每店要交800万元入盟费,但照开不误,而且生意仍然火爆。不重视住的消费,抑制了人们的住房需求,进而抑制了房价。

近来的房地产价格暴涨,激发了人们长期压抑的住房需求,人们担心在房价上涨中经济上受损,必然迅速调整消费结构,聚集全家财力用于购房,甚至还把未来需求也提前释放出来,特别是银行按揭方式的实行,使得很多家长为未成年的子女提前购房。2004年,南昌商品房均价达到2777元/平方米,比4年前涨了1300元。2005年三个季度南昌房价的涨幅在中部地区位居第二,比武汉低1.7个百分点,比太原高1.3个百分点,比郑州高3.6个百分点,比长沙高3.6个百分点。2005年,南昌人均居住建筑面积迅速上升至25平方米,高于全国的平均水平23.7平方米,远远高于北京和上海。

四、外来需求为南昌过高的房价火上浇油

南昌市房地产市场能够在短期内迅速突飞猛进,蓬勃发展,和外来需求也有关。外来需求,炒高了房价,改变了长期以来人们认为南昌房价涨不起来的思维惯性。外来需求主要有两类,一类来自外省,主要是江浙一带的投资需求,即常说的“炒房团”,最典型的就是温州的“炒房团”。这类资金属短线投资,其目的在于盈利。这类需求通过炒楼盘,和开发商联手,一个个楼盘,一个个单元全部吃下,然后利用开发商的广告宣传抬高房价,待房价真正上涨之后,然后迅速抛出。这种“炒房团”一般在房地产刚开始启动时出现,可见“炒房团”是房价上涨的助燃剂,是房价上涨的加速器。南昌房价飙升在2003年底2004年初。这个时期南昌房地产市场到处可见江浙“炒房团”的身影,据统计,外地居民购房,由2002年的5%上升到2003年的24%和2004年的27%。第二种类型是来自本省的各地市。一般是地市政府官员和富裕起来的居民。这类需求是真正的需求,他们或是为了在人前显富、显贵,或者是为了在省会城市过上更高质量的晚年生活,或者是为了子女将来考虑。这类需求比较分散,但集中起来比较大,只会对房价形成助涨,不会构成对房价抛压。房价上涨越快,这类需求的集中程度会加速。外来需求也改变了南昌市居民的消费习惯和投资方式,南昌居民消费结构升级明显加快,城区恩格尔系数下降到40%以下,房地产消费需求增长了20.32%。同时,居民的投资结构也有所改变,意识到投资于房地产可以让人们实现迅速暴富,聚财速度是银行储蓄的几十倍,但风险却是证券投资的几百分之一。

五、大型开发商入主南昌,导致南昌房价刚性上涨

长期以来,南昌房地产均由本地的房地产开发商开发,经济实力较弱,开发规模小,营销手段落后。1996年,该市南京西路一家开发商开发城市公寓定价每平方米3000元,虽然开发商开发的房子是高品质的高层公寓,但由于当时市场价仅每平方米1500元,购房者无法明白该房的高价所在,结果一套房也卖不出去。同时,由于开发商实力不强,无法长期支持,最后开发商开发的房也被银行用于抵债收回去了。而如今,南昌房地产市场上房地产巨鳄云集,如深圳的万科、大连的万达、上海的绿地等。这些全国性的房地产开发巨鳄,经济实力强,拥有先进的房地产开发理念,开发的商品房环境优美,物业配套设施齐全,非常适合居住。差异化营销手段是其高价房营销成功的关键。万科入主南昌后,第1期房,当时定价为每平方米1500元左右,这和市区的旧房价格相当。当时“四季花城”,周边全是农田,定价显得偏高,但万科继续维持其高价策略,不为所动,销售了将近四年。为了体现差异化,万科着力打造小区物业环境,力争开发一个成功一个,并且有节奏地稳步推高房价。万科实际上成了房地产定价的领导者,使得其它后来者纷纷效仿,于是南昌房地产便呈现出刚性上涨。

六、开发区的兴起,使得南昌房价腾飞如虎添翼

南昌旧城区面积狭小,大概54平方公里,其中心城区仅6平方公里,难于成片开发,加之旧房多,拆迁安置成本高,开发商开发热情不高,城市排名靠后。2002年以后,南昌市为了拓宽城市发展空间,在城市的外围规划京东高校区、昌北国家经济开发区、昌南工业园和红谷滩政府功能区四个开发区,四面同时出击。四区建设同步进行,尤其京东高校园区、红谷滩政府功能区、红角州高校园区和小兰工业园区的建设带动了周边房地产迅速升温,如京东早期开发的“青春家园”房价还不到100元,如今上升到3000元,几乎翻了两番;红谷滩在政府规划之前没有房地产,如今房价也迅速升到3000元;小兰工业园区所在地莲塘房地产均价原先不足千元,如今也上涨到2000多元。

在外环房价暴涨的带动下,内环老城区的新房在比价效应下,纷纷上扬,如八一广场附近的恒茂房地产均价上升到4000多元,青山湖区的金域名都房价达4300元,中大·青山湖花园均价3600元。与此同时,二手房也一日一价,普涨到2000元以上。这样新旧房相互攀比,带动整个南昌房价热涨。

(作者单位:江西师范大学江西制造职业技术学院)

 

 

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