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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

2004年南昌市房地产现状与问题分析  

2011-11-04 21:28:20|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  摘要:房地产业作为新的经济增长点,是加快城市化建设、改善居民生活质量的助推器,也是拉动投资需求和消费需求的重要动力,已成为推动国民经济快速增长的重要产业之一。2004年南昌市房地产业的发展状况如何?是否存在过热苗头或泡沫现象?2005年南昌市房地产行业发展前景如何?根据各种资料和调查情况,我们认为,南昌市房地产业的发展前景良好,整体上仍在绿色景气区内运行,但也存在一些不容忽视的问题,必须及时采取有效措施进行治理,以保持全市房地产业的健康快速发展。 

关键字:南昌市房地产    形势   前景   健康发展

    ABSTRACT:The real estate accelerates the construction of urbanization, act as the boost motor in  the way of improving resident’s life quality,it is the important motive force of spuring the investment demand and consumption demand too, has already become one of the important industries of promoting national economy to increase fast. How is the state of development of the real estate of  Nanchang in 2004? The overheated symptom or the foam phenomenon exists? How is the development prospect of real estate trade in Nan Chang in 2005? According to various kinds of information and investigation, we conclude, the development prospect of the real estate of Nanchang is bright, still run in the green prosperous district on the whole, but have some problems that can't be ignored ,we should take effective measures to deal with them in time , in order to keep the health fast development of the real estate of the whole city. 

Keywords:   Real estate in Nnchang   situation  prospect  developing in a healthy way

 20世纪90年代后期,南昌市的房地产业进入了快车道,呈现出高速发展的态势,对经济增长,社会进步,特别是对加快城市建设、改善居民住房条件等方面发挥了重要作用,贡献有目共睹,但与此同时,房地产开发投资是否过热?是否存在泡沫?也已成为近年来各界广泛关注的热点问题。

一、 2004年南昌房地产行业发展主要特征

   2004年,国家相继出台了一系列紧缩政策,加强对房地产市场的宏观调控。南昌市贯彻落实国家宏观调控政策下,坚持了“垄断一级市场、调控二级市场、激活三级市场,全面繁荣房地产市场”的指导思想,2004年房地产市场总体保持了持续、健康、有序的发展态势,并呈现出以下主要特征:

(一)、发展快速

 

2003年

2004年

增长率

商品房销售面积

330.74万平方米

388.93万平方米

17.6%

商品房销售额

亿元

95.5亿元

 

商品房空置面积

44.18万平方米

15.55万平方米

-64.8% 

存量房交易数量

13335 起

21753起

63.1%

存量房交易额

亿元

29.35亿元

 

数据来源:《2003年南昌市房地产市场运行情况分析报告》

          《2004年南昌市房地产市场运行情况分析报告》

   从以上数据可以看到, 2004年,在全省经济全面向好的大背景下,南昌市房地产业继续保持了良好的发展势头,出现了新的繁荣。在商品房销售面积、销售额、空置面积以及存量房交易数量、交易额等指标上比上一年都有了较大的增长率,另外,南昌市商品房新开工面积达379万平方米,其中商品住宅新开工面积为276万平方米,商品房竣工面积达261万平方米,其中商品住宅竣工面积达211万平方米。2004年全市商品房施工面积首次突破一千万平方米,达1067万平方米,较上年增长61.7%,其中商品住宅施工面积达791万平方米,较上年增长43.8%。2004年全市共完成房地产地税收入6.41亿元,较上年增长43%,占全市地税总收入的比重达21%;完成房地产契税收入3.92亿元,比上年增长39.2%,占财政部门全年完成收入的43.1%,两项税收合计达10.33亿元,占全市财政总收入的比重达10.3%。发展迅速的房地产业给当地经济发展的贡献日益明显。

(二)、需求转旺

    2004年,南昌市(含四县)商品房交易面积达388.93万平方米,约占全省商品房交易面积的40%,交易金额95.55亿元,商品住房交易27607套,交易面积348.60万平方米,交易金额78.74亿元。其中,2004年南昌市市区商品房交易面积为276.91万平方米,交易金额77.73亿元,商品住房交易19337套,交易面积244.82万平方米,交易金额63.92亿元,同比增长28.6%。         

2004年南昌市房地产销售情况表

 

2003年

2004年

增长率

商品房预售面积

万平方米

276.9万平方米

平均售价

2389元/平方米

2457元/平方米

2.89%

2004年南昌购房对象构成情况表


  商品住宅交易量(万m2)

按销售对象划分

按购房目的分类

本地居民

所占比例(%)

外地居民

所占比例(%)

自住

所占比例(%)

置业投资

所占比例(%)

348.6

274.95

73

73.65

27

 

 

 

 


数据来源:《2004年南昌市房地产市场运行情况分析报告》    南昌房地产地产信息网

近年来,随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快,南昌市的居住环境不断改善,作为省会城市的辐射功能日益显现,吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来南昌市购房置业,外地居民购房的比重逐年上升,由2003年的24%上升到2003年的27%。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上长,由2000年的2%上升到2003年的15%。置业投资的比重的增大,说明投资者看好南昌市的房地产市场,我市的房地产市场正处在快速发展的初期阶段,需求不断上升。

3、投资加大

 2003年南昌市预计完成国内生产总值(GDP)770.46亿元,较上年增长16.5%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成350亿元,较上年增长48.9%。全市预计完成房地产开发投资85.18亿元,较上年增长41.9%,占固定资产投资和GDP的比重分别为24.3%和11.1%。

 

2004年南昌房地产投资与主要经济指标情况表:


房地产开发投资额(亿元)

同比增长(%)

固定资产投资额(亿元)

同比增长(%)

GDP(亿元)

同比增长(%)

房地产投资占固定资产投资比重(%)

房地产投资占GDP比重

85.18

41.9

350

48.9

770.46

16.5

24.3

11.1


数据来源:《2004年南昌市国民经济和社会发展统计公报》南昌统计信息网市www.nctj.gov.cn

《2004年南昌市房地产市场分析报告》

今年以来,南昌市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长,占固定资产投资的比重约三分之一,对经济的拉动作用日渐增大,与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因主要是南昌市政府“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动,加上新建商品房的热销也刺激了投资的加温。 

4、质量提高

  近年来,南昌市房地产产业加快创新,万科四季花城、恒茂国际华城、万达星城、金域名都等一批高标准规划、高水平设计的小区相继开工建设,进一步提升了南昌房地产开发水平。表现在其一,户型设计从单调呆板发展到包括错层、跃层、复式等丰富多彩的样式;其二,从注重室内面积到注重综合环境,从注重生存空间到注重生活空间;其三,从“居者有其屋”满足遮风避雨的要求到“居者有佳屋”满足享受人生的高要求。位于青山湖畔内岸、洪都大道的金域名都应该是注重居住质量的典型代表,这些项目无论是在起青山湖美景、区域便利、小区规划、户型设计均可称为南昌市水岸住宅的代表作,其水体美学概念充分凸显出水岸住宅的独特魅力,时尚的居住环境常在景观的处理上别出心裁、独具匠心,这些都说明南昌市房地产业整体质量有了一个很大的提升。

5、管理规范

南昌市政府及南昌城市的发展规划已将房地产业作为南昌未来十年的主导产业之一,房间产业的发展不仅是为政府多贡献税收,更是南昌城市建设的主力,是做大做强省会中心城市的重要手段。为此,南昌市在规范、调控南昌房地产市场方面加大了力度。自2004年8月30日以来,南昌市房地产业协会、南昌市物业管理协会、南昌市房地产中介协会、南昌市住房制度改革研究会相继成立,这些组织都将在促进南昌房地产业发展、解决房地产市场存在的问题、规范房地产市场、完善政府对企业的服务体系、加强行业管理、健全企业与政府协商沟通机制等方面将具有重要意义,对维护消费者权益起到积极有效的作用。

6、市场成熟

南昌市房地产市场经过几年的发展,在政府、房地产企业及相关机构的共同维护下逐渐走向成熟,一方面消费者购房更趋理性,主要表现在持币待购,货比多家;对房屋质量、居住环境要求更高;购房知识提高,自我保护意识增强。另一方面开发商也更加理智:从以钱为本,到以人为本;从注重经济效益到兼顾经济效益和社会效益;以及更注重楼盘位置、环境、设计、质量、项目策划、营销理念、产品包装、营销代理、物业管理等并积极地学习外地成功经验,提升开发楼盘的质量水平。

 二、 南昌房地产市场中存在问题剖析

(一)、南昌房地产市场迅速发展导致问题突出

2004年南昌市房地产市场在总体健康平稳发展的同时,也显现了一些不容忽视的问题,这些问题不引起重视且加以克服,将直接影响今后南昌整个房地产市场的持续、有序发展。
   1、供应量略显不足  “熟地出让”的政策势在必行
    与旺盛的市场需求量相比,我市商品房的供应量略显不足。2004年南昌市市区新建商品房批准上市面积为265.55万平方米,较上年下降18.8%,其中商品住房批准上市面积212.42万平方米,较上年下降12.1%。而2004年南昌市市区商品房和商品住房的预销售面积分别为276.91万平方米和244.82万平方米,较上年分别增长8.9%和20.1%,商品房和商品住房的供求比分别为0.96:1和0.87:1。商品房供应量减少的主要原因:一是受国家土地严控政策的影响,土地供应量大幅减少,2004年南昌市市区商品房供地仅1500余亩,只占全年供应计划的二分之一;二是大量存量土地未投入开发建设。据市国土部门调查统计,全市市区已经出让但未投入开发建设的土地共4000余亩,其中很大一部分是由于原用地单位配合不力,房屋拆迁受阻造成不能按土地出让合同约定的时限交付土地,这一情况说明我市商品房“熟地出让”的政策势在必行,应引起重视。
   2、供应结构需要调整  难觅中低价位住房

2004年南昌市商品住宅供应情况表:


价格(元/m2)

供应量(万m2)

所占比例(%)

单套面积(m2)

供应量(万m2)

所占比例(%)

2000元以下

31.85

14.7

95平方米以下

27.80

12.9

2000-2500元

 

 

95-120平方米

 

 

2500-3000元

 

 

120-150平方米

 

 

3000元以上

81.52

37.7

150平方米以上

66.75

30.9


 

2003年南昌市商品住宅销售情况表:


价格(元/m2)

销售量(万m2)

所占比例(%)

单套面积(m2)

销售量(万m2)

所占比例(%)

2000元以下

49.71

24.38

95平方米以下

36.02

17.67

2000-2500元

55.64

27.29

95-120平方米

35.30

17.31

2500-3000元

55.71

27.32

120-150平方米

69.34

34.01

3000元以上

42.84

21.01

150平方米以上

63.24

31.02


数据来源:《2004年南昌市房地产市场运行情况分析报告》

2004年南昌市市区共预销售商品住房216.04万平方米(不含红谷滩新区政策性定向商品房),其中均价在2000元/m2以下的只有31.85万平方米,占总量的14.7%,且全部分布在离城区远的湾里区和昌北开发区,单套建筑面积在95平方米以下的27.80万平方米,占总量的12.9%;而均价在3000元/m2以上的面积达到81.52万平方米,占总量的37.7%,单套建筑面积在150平方米以上的66.75万平方米,占总量的30.9%。从2004年全市市区销售楼盘情况看,除湾里区外,其它各城区销售楼盘绝大多数为小高层和高层住宅,多层住宅几乎断楼。市场上高价位、大户型的商品住宅居多,适合中等收入居民需求的中、低位、中小户型的房源偏少。

3、市区周边各县开发量过大            
     近年来,随着房地产市场的快速发展,南昌市市区周边县区的房地产开发迅猛发展,如南昌县的小兰片区、莲塘片区、银三角片区,新建县的长堎片区,楼盘数量众多,项目体量过大,仅南昌县占地超过千亩的房地产项目就达5-6个。2004年南昌县完成商品房交易面积69.9万平方米,较上年增长85.2%,占全市商品房交易总量的比重达18%,其中完成商品住房交易面积达66.31万平方米,较上年增长92.2%,占全市商品住房交易量的比重分别达19%。
    南昌市市区周边各县过量地出让房地产项目用地,不符合当地的市场需求,容易造成当地经济对房地产业的过分依赖,也不利于全市房地产市场的持续协调发展,应引起当地政府的高度重视。

(二)、房地产开发企业存在问题揭示

    除了从各信息平台搜集相关资料进行分析外,我还对房产开发投资公司、销售楼盘及消费者进行了问卷调查(调查问卷放在附录中),在对调查结果进行统计分析后,同样发现了一些问题,而这些存在于南昌市房地产开发企业的问题对整个南昌市房地产行业的健康发展有着至关重要的影响。

1、广告多虚假,销售搞欺诈

在消费者调查问卷‘消费者购房主要信息来源’一项的数据统计结果中,99人选电视,128人选报纸,79人选电台,113人选房交会,154人选房地产超市,51人选传单,126人选互联网,21人选中介机构,106人选已购房亲戚,55人选其它。综合来讲,除了选已购房亲戚那106人外,其他消费者均不同程度上受到房地产开发投资商或房产销售代理商的广告包装宣传影响,并以此作为他们购房的主要信息来源。结果如何呢?在96位已购房被调查者中有91位表示开发商或销售商对楼盘的广告宣传信息与楼盘实际信息严重不符,这已严重侵害了广大商品房购买者的利益。

据投诉反映的情况分析,开发商欺诈的情形主要有四种:一是开发商销售楼盘时故意隐瞒真实情况,明明是规划路却说是“私家路”,明知楼盘将来不可能望江却说是“江景盘”,无中生有欺骗消费者;二是开发商擅自改变住宅小区公用场所的使用功能,违反原规划规定,如将首层架空层改为肉菜市场,将绿化带改为垃圾压缩站等;三是开发商取得规划部门的同意,但未经业主同意,改变原小区规划公用场所的使用功能,加建或改建成其他建筑物等;四是抵押欺诈,开发商已经抵押的房屋未经抵押权人同意继续销售,但销售已经抵押的房屋时不告之买受人。

2、手续不齐全,违规乱发售

在消费者调查问卷,影响商品房销售主要因素一项的数据统计结果中,53人选价格高,196人选开发商信誉差,156人选入住时交费太多,126选物业管理费高。不难看出,开发商信誉差是影响商品房销售的决定性因素。而手续是否齐全,是否违规发售是衡量开发商信誉好或差的基本标准。与调查结果相适应的是,大多数房产开发商或销售商 存在在手续不齐全的情况下,违规发售而且随意收取定金。使消费者不知不觉地蒙受着不同程度的损失。

3、工程重外表,内在质量差

商品房作为大件赖用消费品,其消费者不仅重视其外在结构,建筑设计,装修,小区配套环境等因素,而且也重视商品房的建筑质量这一至关重要的因素。在196份有效调查问卷中157人选风景区附近,196人选建筑质量好,158人选小区环境优美、绿地多,165人选户型合理,155人选建筑风格。由此可见从某种意义上来讲,购买者对商品房建筑质量的重视程度要大大高于对楼盘或小区配套设施及环境的重视程度。然而,实际情况是,在市场上还有很多在售楼盘的建筑质量不过关,有的甚至根本达不到商品房居住标准。使所够商品房质量差的消费者深受其害。

4、 价格不真实,价外乱加价

销售价格历来是影响消费者购房与销售商卖房的一个瓶径因素。调查显示,196份有效调查问卷中,消费者能够接受的最高单价一项中:11人选1000—1500,24人选1501—2000,55人选2001—2500,65人选2501—3000,35人选3001—4000,6人选4001以上。在消费者所能承受总价款一项中:选30—35万的人数最多,有123人。在首付款交完后,您每月能够承受的支付能力一项中:选1001—1200人数最多,有146人。由此可见,南昌市居民人均商品房消费能力并不是很强。然而,实际情况是大多数商品房销售价格大大超过购买者购买能力,使大部分想买房的人不得不望房兴叹,或者是说在拥有自己商品房的同时不得不背负巨额的债务压力。

5、 物业管理乱,售后服务差

“房子三分建,七分管,物业公司的管理水平,直接影响着居住环境的好坏。” 调查显示,196份有效调查问卷中,您认为影响商品房销售的主要因素一项中:152人选物业管理费用高,161人选物业管理质量差。因此,要使南昌市房地产行业真正步入健康稳定的发展轨道,物业管理及售后服务不容忽视。

 

三、 南昌房地产行业发展对策及建议

  (一)、对中国(南昌)房地产行业健康发展的对策分析

1、房地产业:更新经营理念

(1)房地产企业而言,要做到如下三个方面:其一,改变经营理念,改善自身资质。房地产企业必须改变传统的“赚了是自己的,赔了是银行的”这种经营理念,这样的经营理念导致房地产企业过分依赖银行资金支持,陷入一种不健康的发展模式,局限了企业的发展视野,最终必将把企业带入死胡同。同时,房地产企业还必须改善自身资质,壮大资金实力,才能在竞争中立足。其二,调整产品结构,开发经济适用房。实践表明,中低档房、经济适用房更适合中国目前的市场需求,房地产企业必须及早调整产品开发结构,避免盲目陷入“攀高枝”的发展怪圈。其三,重视产品质量,树立品牌战略。房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地,必须重视房地产产品质量,树立品牌战略,打响自身品牌,在广大消费者心中树立自身形象。

(2)就房地产市场而言,要做到如下几个方面:其一,对中小房地产企业进行兼并重组,通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业,对有限的资源进行整合,从而使房地产市场步入理性发展轨道。其二,坚持市场化改革的基本方向,开发房地产二级、三级市场,加快商品房的流通,降低商品房的空置率,保证房地产市场产销的畅通。

2、  房地产金融机构:增强抵御风险能力

(1)严格规范房地产信贷管理。其一,建立房地产信贷客户资信及风险分析体系,为客户建立档案,定期进行资信及风险分析,同时要积极推进客户结构调整,拓展优质客户,增强风险抵御能力;其二,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段性监管方案,对信贷实施“实时监控,跟踪管理”。对高风险地区和高风险项目严格审批,建议实行向上级行报备制度,经上级行审查后方可发放贷款,提高风险控制能力;其三,建立区域市场分类的指标体系,加强房地产市场的分析,尤其要加强风险预警分析,提高市场把握能力。

  (2)开发新的房地产金融产品。加大房地产金融产品的设计开发投入力度,大力推进新产品的设计开发。其一,在房地产金融一级市场,开发一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率随着通货膨胀水平及市场利率的变化而按期适当调整,既维护银行利益,减少损失,又不至于给借款人造成较重负担;其二,在房地产金融二级市场,创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若干个住房抵押贷款组合在一个贷款集合,以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行,期限短、面额固定,方便投资者购买;其三,发展由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金、房地产信托基金、房地产私募基金。

   (3)宏观政策调控:促进房地产与金融“双赢”格局的形成

     其一,加强政府管理力度,提高房地产开发商准入标准,从严核定其资质,适度控制房地产开发企业的数量,提高其质量,抑制无序竞争,促使房地产产业形成健康的发展模式和正确的经营理念;其二,完善法规体系,强化行业管理,规范市场交易法规和相关制度,整顿和规范房地产市场秩序,引导资源合理流动,优化投资环境,抑制非理性投资行为和投机行为;其三,在金融系统内部,建议由人民银行牵头,加强各行之间在竞争基础上的沟通合作,避免各银行之间为争夺客户降低贷款条件造成恶性竞争,降低金融风险;其四,建立国土、建设、规划、银行、财政、税收等相关部门参加的部际联席会议制度,定期对房地产市场运行情况进行分析研究,及时出台调控措施。

   (二)、促进南昌房地产市场持续健康发展的几点建议

       1、严控南昌、新建两县商品房的开发量和上市量

在当前国家加强土地宏观调控的时期,增加土地供应量的主要办法在于盘活存量土地。建议对我市房地产开发用地进行清理,对由于受让方原因,超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,征收相当于土地出让金百分之二十的土地闲置费,对满二年未动工开发的,无偿收回土地使用权;对由于出让方原因不能按土地出让合同约定的时限按期交地的,由政府协调各相关单位限期搬迁,尽快将“熟地”交由受让方。另外,对一些已经交地的商品房建设项目,加快审批进度,促使其早日开工、早日上市。建议将南昌县和新建县的房地产开发计划纳入全市房地产开发年度计划,实行统一调控,严格控制两县商品房的开发量和上市量,适当增加市区商品房的供应量。
    2、进一步贯彻落实市政府制定的房地产业发展思路和实施意见
    为促进我市房地产市场持续健康发展,我市于2004年3月制定下发了《南昌市人民政府关于2004年房地产发展思路及实施意见》,对调整供应结构、推进“净地”出让、扩大住房消费、完善廉租制度等方面作出了具体、明确的规定,该意见与国家的宏观调控政策相一致,符合南昌市房地产市场的实际情况,但由于种种原因,有些措施未操作到位,建议加大督导力度,确保各项措施,贯彻落实到位。
     3、加大中低价位商品住房、经济适用房建设力度
     适度控制大户型、高档房的建设量;加大中低价位商品住房、经济适用房建设力度,建议将市区在建的四个经济适用房项目划出一定数量面向中低收入家庭定向销售;进一步搞活搞活住房二级市场和租赁市场,引导居民通过梯度消费方式改善居住条件。适时提高商品房预售门槛,减少房屋纠纷,防范金融风险。
     4、拉动有效需求
     运用金融和政策杠杆,鼓励用于居住消费需求;限制投资需求,遏制投机需求,防止房价大起大落。

 

小结:回顾2004年是南昌市房地产业持续发展的一年,也是南昌市房地产发展历史中最好的一年。只要政策到位,观念到位,消费者的需求和购买力将源源不断地释放出来。南昌房地产市场在诸多有利因素的推动下应当潜力很大,应当会方兴未艾。展望2005年,随着商品房住宅开发的品位不断提高,南昌楼市将迎来一个百花争艳的春天。

 

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