注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 

日志

 
 

南昌房地产泡沫分析  

2011-11-03 22:06:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  邱强 王颖

【摘要】本文运用有利的事实证据及房地产经济学的理论和方法,立足于南昌的房地产市场,通过对房地产泡沫概念的界定和对其特征的描述,利用各项房地产泡沫指标来分析南昌房地产市场泡沫现象,并进一步分析了产生泡沫的原因和泡沫所导致的危害进而提出相应的对策。

【关键词】南昌房地产、 房地产泡沫、 空置率、 房价收入比、 租售比

【Abstract】This article utilizes the advantageous evidence and the real estate economic theory & method, bases on Nanchang's real estate market, through realizing real estate foam concept and describing its characteristic, utilizes some real estate foam indexes to analyze Nanchang real estate market foam phenomenon, further analyzes how the foam stems from. Then talk about the harm of the real estate. At last, propose the corresponding countermeasures to control the foam.

【Key words】real estate of Nanchang,    real estate foam,    vacancy rate,   the ratio of house price and personal income,   the ratio of rent and sale

一、南昌房地产存在泡沫现象

(一)房地产泡沫的界定

近来,有关房地产与泡沫经济的文章经常见诸杂志报端,可见此问题的严重性已引起许多专家学者的关注。泡沫经济无论在发达国家还是在发展中国家都曾发生过,我们对这个名词并不陌生。泡沫是一种价格远离价值的经济现象。比如,在市场经济活动中,通过各种“狂热”的、投机的活动,使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨,若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价,不能长期维持,最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的,称之为泡沫经济事件。专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果,把它分为以下两种:

第一种是泡沫经济。有以下共同特点:一、产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机,并伴随各不相同的其他原因;二、价格若干倍地狂涨,远远离开其价值;三、哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌,下降到与价值相近的价格;四、每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

第二种是经济泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度地上涨,但没有达到典型的泡沫经济事件的4个特点,就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍产生的,它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用,但因其价格上涨和下降幅度相对较小,一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂” 和“猛跌”现象,造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上产生调节市场的作用。

何谓房地产泡沫呢?房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

如何判断一定时期,某个地方的房地产市场是否存在泡沫现象,国内外研究房地产经济学家一般从房价收入比、租售比、空置率、房地产投资增幅与GDP增幅比、绝对房价、商品房结构、绝对土地价格等主要指标来分析。

(二)南昌房地产泡沫指标分析

1、房价收入比——主要用于判断居民住房消费是否存在可持续性

(1)绝对房价收入比。是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民的购买承受力和居民消费需求的可持续性。国际上通行的标准有两个,一个是联合国人居中心的标准,他们认为房价收入比不应超过3:1;另一个是世界银行的标准,他们认为房价收入比不应超过5:1。否则,房地产市场就会停顿。2002年南昌市房价收入比达8.8:1之多。2004年上半年,南昌市商品房的均价是2562.03元每平方米,而居民可支配收入为4110.47元。房价收入比已达到8.9倍,也就是说,若按居民全年可支配收入用于购房,一个三口之家买一套70平方米的住宅(根据统计我国城市家庭规模为3人/家,人均住宅面积23 平方米/人),按目前的住房均价,至少需要8年。这已远远超过了居民的接受能力,也不在国际合理的房价收入比范围内。收入不高,房价却不低,无怪乎南昌市个人购房能力不强,必须通过贷款、按揭的方式来购买住房,个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%-97%,而贷款利率则又增加了居民的压力,同时减少居民的其他消费。

对照前述每年的商品房、商品住房的均价,根据我国的恩格尔系数,以目前居民收入的43%用于消费计算,平均年节余为57%。若居民利用年节余购房,一个三口之家购买一套70平方米的简易两居室最少需要13年,可见南昌房价在一定程度上影响了居民安居置业的难度。(详见表1)

表1   2004南昌市民购买简易两居室(单位:元)

商品房均价

人均可支配收入

三口之家年收入

年节余

简约两居室平均总价

所需年限

2777

8690

26070

14860

194390

13.08

资料来源:《房地产世界·江西楼市》

(2)相对房价收入比。即从判断房价涨幅与城镇居民收入涨幅高低比的角度看,只要房价涨幅低于城镇居民收入涨幅,市场就是健康的。数据显示,2001年南昌城市居民家庭人均年可支配收入为6300.35元,比上年增长9.8%,到2003年城市居民家庭人均年可支配收入为7793.15元,比上年增长11.0%,上涨幅度都远远低于房价的涨幅。(详见表2)

表2     南昌市居民人均收支及房价情况


 

2000年

2001年

2002年

2003年

可支配收入

5733.54

6300.35

7020.60

7793.15

消费支出

3924.83

4293.65

4789.20

5078.90

居住支出

422.54

547.65

401.40

587.20

商品房均价(元/平方米)

1560

1814

2250

2722

商品住宅均价

1510

1640

2046

2438


资料来源:《大江周刊·楼市版》

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅相比,南昌房价的涨幅超出了大部分居民的承受能力,让工薪阶层望房兴叹。

2、租售比——主要用于判断住房是否具有长期投资价值

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。用于判断购买住房是否具有长期投资价值。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下,而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑,致使“租售比”出现严重的不协调时,就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象,此时楼市是非理性的、非健康状态的。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,租金与售价之间,存在一个较为固定的比例关系。在这些国家,房屋“租售比”一般约为1:100。合理区间应该保持在1比150-230之间。但就有关数据显示,目前南昌市住房的租售比早已超过这个指标,达到1:256,这将严重影响住宅房地产投资市场发展。租售比若不回归至合理的区间,投资市场“雪崩”难以避免,银行将成为风险后果的承担者。

3、空置率——主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求

空置率是指开发商手中可售却未能售出的房子,是衡量房价和房地产市场的现装是否合理的一个重要指标。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过10%的警戒线即为严重空置。而现在,南昌商品房的空置率已明显超过10%。2004年年初南昌房管局对外公布,南昌高价房空置面积增幅较大。全市商品房空置面积为12.56万平方米,较上年同期增长3.1倍,其中住宅空置面积为8.88万平方米,较上年增长3.6倍;空置的商品住房多为单价较高或总价较高的高档住房,所占比例80%以上。这同时反映了南昌一路走高的房价在住宅市场在结构上存在着重大问题。至2004年7月底,南昌市商品房的空置面积为14.05万平方米,虽然同比增幅比上半年有所回落,但仍高达17.5%。远远高于国际公认的10%的警戒线。市区商品房均价在3000元/平方米以上的高档房占总量的70%以上,均价在2200元/平方米的中低价位的商品房已难见踪影。高档房的过量、普通商品房的稀缺,让百姓的选择余地狭小,只好“望房兴叹”了。

不难看出,较高的空置率表明南昌住房存在着过度的虚拟需求,这就使得南昌房价的连连上升存在着不合理性,房价已超出了大部分南昌市民的承受能力,而根据目前形势,南昌地产价格将继续保持上升势头,南昌房价将成为市民不可承受之重。

4、房地产投资增幅与GDP增幅比——用于衡量房地产是否过热

随着南昌市居民生活水平的不断提高,居民对居住条件越来越重视,不仅要求居住宽松,而且要求住房功能齐全和质量优良,住房消费需求有着巨大潜力。在需求增长的带动下,房地产开发呈现广阔的开发前景,加上南昌市城市化建设步伐不断加快,省内许多非房地产企业进驻房地产行业,同时大量外地房地产开发商挟巨资登陆南昌,如深圳的万科、上海的绿地、大连的万达,使南昌房地产市场平添了几分热闹。他们在很大程度上以抢占南昌市场为目的,大力推出楼盘,他们不惜耗费巨额资金进行宣传、包装,力求一举成功。他们推出的精美、动人的大量广告在南昌这块相对落后的地方使人大开眼界,极大地吸引了购买力,造成市场的一片繁荣,反过来也刺激了发展商增加供给的信心。

目前南昌市房地产投资开发市场处于明显景气状态,万科、万达、绿地等大的开发商进入南昌房地产市场,各发展商对房地产市场前景看好。据统计2003年上半年,南昌市房地产开发投资继续大幅增长,投资增速居全国第一,累计完成房地产开发投资20.82亿元,同比增长178.7%,远高于全国平均同比29.4%的增幅;商品房新开工面积184万平方米,同比增幅为305.7%,增幅位于全国前茅。开发热度持续上升。

经济的发展、居民收入的水平提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。看房地产投资是否健康、是否均衡、是否适应当前市场环境,应从房地产投资增长率是否与GDP增长率相适应的角度来分析。从表3可以分析出,南昌市房地产投资增长比率远远大于GDP增长速度。从一定角度来说,对目前促进房地产业发展和经济增长是有利的,但当房地产投资过度膨胀,形成商品房严重滞销,造成还贷困难,则泡沫已经产生,并容易导致房地产泡沫破裂。

表3     南昌市投资增长率与GDP增长对比情况


年度

房地产开发投资(亿元)

同比增长

国内生产总值(亿元)

同比增长

1999

10.51

33.9%

399.8020

8.9%

2000

13.20

25.60%

435.1022

9.2%

2001

20.51

55.38%

485.6173

12.1%

2002

34.67

69.04%

552.3746

13.8%

2003

60.01

73.10%

641.0248

15.5%

2004

85.20

41.98%

767.5676

19.7%


  资料来源:1999—2004年《江西统计年鉴》

5、高档房的比重过大——商品房供给结构不合理

供应结构不尽合理。从表4中,我们能明显发现2003年南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70%,从销售情况看,单价在每平方米2500元以上的占总销量的48%。据《2003年南昌市房地产市场运行情况分析报告》 数据显示,南昌市商品住宅供应单套面积在120平方米以上的占总量的64.3%,而销售单套建筑面积在95-120平方米的占总销量的51%。

表4    南昌市2003年商品住宅楼盘供应结构与居民需求结构对比(面积:万平方米)

 

2000元/m2以下

2000-2500元/m2

2500-3000元/m2

3000以上元/m2以上

面积

比例(%)

面积

比例(%)

面积

比例(%)

面积

比例(%)

供应

31.22

12.49

42.68

17.07

72.26

28.9

103.84

41.54

销售

49.71

24.38

55.64

27.29

55.71

27.32

42.84

21.01

 

单套面积

95m2以下

95-120 m2

120-150 m2

150 m2以上

 

面积

比例(%)

面积

比例(%)

面积

比例(%)

面积

比例(%)

供应

50.5

20.2

38.75

15.5

75.75

30.3

85

34

销售

36.02

17.67

35.30

17.31

69.34

34.01

63.24

31.02

资料来源:2003年《南昌市房地产市场运行情况分析报告》

以上表格显示南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70%,单套面积在120平方米以上的占总量的64.3%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上的占总销量的48%,单套建筑面积在95-150平方米的占总销量的51%。

2004年全市市区共预销售商品住房216.04万平方米(不含红谷滩新区政策性定向商品房),其中均价在2000元/m2以下的只有3 1.85万平方米,占总量的14.7%,且全部分布在离城区远的湾里区和昌北开发区,单套建筑面积在95平方米以下的27.80万平方米,占总量的12.9%;而均价在3000元/m2以上的面积达到81.52万平方米,占总量的37.7%,单套建筑面积在150平方米以上的66.75万平方米,占总量的30.9%。从2004年全市市区销售楼盘情况看,除湾里区外,其它各城区销售楼盘绝大多数为小高层和高层住宅,多层住宅几乎断楼。市场上高价位、大户型的商品住宅居多,适合中等收入居民需求的中、低位、中小户型的房源偏少。

6、房地产价格屡创新高——房价上涨缺乏理性

目前南昌市房地产市场总的来说是非常火爆的,房屋价格也是节节攀升。2000年至2003年南昌市区的商品房每平方米的均价分别为1560元、1814元、2250元、2722元,其中商品住宅的单价分别为1510元、1640元、2046元、2438元;两类均价都以每年20%左右的速度递增;2002年三季度商品住宅均价为1947元,但到四季度迅速增长为2321元,一季增幅就达19.2%,在全国35个大中城市价格上涨指数排名中高居第二。

房地产价格指数是对房地产市场中商品住宅的价格走向、升降趋势做定量分析的指标,是一套以价格指数形式来反映一定区域内房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。而其中的房地产销售价格指数则反映房屋销售价格在一定时期内的上涨势头及幅度(见表5)。

表5    南昌市房地产1999-2004房地产销售价格指数表  (以上年同季价格为100)

年份

1999

2000

2001

2002

2003

2004

房屋销售价格指数

101.6

103.2

104.1

111.6

104.8

106.9

  资料来源:《中国统计年鉴》

7、土地价格狂飙——虚火太旺

土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作,随着经济的发展,人口的增多,城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下有限的土地在反复转手交易的过程中,价格出现虚涨,虚涨的部分就是经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。从表6中,南昌市近几年土地交易价格指数,我们可以很清楚的看到南昌地价存在一定的经济泡沫,同时我们可以发现由于房价与地价的螺旋递增关系,土地价格成为了影响房价的重要因素。

表6     南昌市房地产1999-2004土地交易价格指数表  (以上年同季价格为100)


年份

2001

2002

2003

2004

土地交易价格指数

108.0

113

128

122.6


资料来源:《中国统计年鉴》

近年来,南昌地产惊人的发展速度,使土地市场得以全面启动,土地价位不断上涨,拉动了房价上升,而房价的上升又进一步刺激了土地的全面升值,土地与房价形成了互为作用的“联动效应”。从2003年土地供应的成交价格来看,有几宗土地创下了“天价”。比如胜利路的一宗土地(原交通银行及周边区用地)成交价格为600万元/亩。2003年土地规划指标中的容积率一般在2.5左右,但2003年城区的几宗土地其容积率多在1.5-2.2。容积率的降低,土地价格与过去相同的情况下,楼面地价必然上升。楼面地价攀升了,开发商得到了土地不可能不寻找利润点,或考虑从底下几层的商铺上开个高价,商铺上面的住宅保本销售,或只做住宅项目,那样就必须把楼盘往高端市场跑。所以南昌市场上高档商品住房过多。据统计,2003,2004年,南昌3000元/平方米的住宅成为主角,而均价在1500元/平方米的住宅出现断档。在对房地产开发总量进行定量控制的同时,将逐步推行“熟地”出让的方式,此举必然提高土地的价格。2004年4月23日,对原建筑机械厂生产用地,原江西第四建筑工程公司用地,原康久制药厂用地进行拍卖,三宗土地最后以350万元/亩,200万元/亩,120万元/亩成交,成交价翻了两倍以上。

数据显示,南昌地价虚火太旺,在“联动效应”中使南昌房价节节高升,房价上扬的趋势难以控制。

二、南昌房地产泡沫原因分析

1、房地产市场供求关系

市场需求会导致价格围绕价值上下波动。城市人口急剧攀升,加上目前南昌市居民平均收入正在缓慢上升,这就给南昌市的住房问题带来了越来越沉重的压力,急于买房的消费者和供不应求的土地之间的矛盾导致了房价的不断上涨。

从供应方面看:

第一、由于传统上南昌市市区面积狭小,老城区人口过分密集,商业网点、餐饮娱乐和九成以上中小学校近100万居民集中于8.2平方公里的老城区,随着近年来本地开发商的连续开发和老城区的改造使得老城区可供开发的土地越来越少,土地价格持续攀升。居民想在城区选择到适合自己居住的房子越来越难,对于习惯于居住于老城区的南昌人来说,他们还比较难接受城外的房子,他们留恋老城区的便捷交通,同时还会考虑方便小孩的学业及餐饮娱乐等基础设施完善等条件,所以让南昌人接受城外的房子还需要一个过程。而南昌市外城开发速度较慢,基础设施不配套,这使得市民更不愿意向市郊搬迁。也就是说在老城区选择住房的空间已不多了,这就使老城区的房价对于南昌市居民来说真可谓“高不可攀”。从老城区的几个楼盘的价格我们就能清晰的看到:位于洪都北大道的高能·金域名都均价是4300元/平方米,最高价是5488元/平方米;位于西湖区的恒茂华城目前房价已达到5100元/平方米;位于青山湖区的香溢花城的房价的均价也达到3800元/平方米。老城区的房价高涨势必带动外城房价,这就使得南昌整体房价都处于一个高亢状态。

第二、土地供应减少,新的市政府采取土地储备政策。2001年8月,南昌市政府出台了新的土地储备政策,在试行办法中规定了应该进行土地储备的八款条例,同时严格控制土地的擅自转让及变相转让,对于改建和扩建都应办理审批和登记等手续。国家土地严控政策的影响及南昌市大量存量土地未投入开发等原因,与需求旺盛的市场需求量相比,南昌市商品房的供应量略显不足。需求与供给形成了矛盾,开发商的成本不断增加,最终导致了房价的不断上涨。

2004年南昌市市区新建商品房批准上市面积为265.55万平方米,较上年下降18.8%,其中商品住房批准上市面积212.42%万平方米,较上年下降12.1%。而2004年南昌市商品房和商品住房预销售面积分别为276.91万平方米和244.82平方米,较上年分别增长8.9%和20.1%,商品房和商品住房的供求比分别是096:1和0.87:1。

第三、土地供给采取拍卖方式,人为的抬高了地价。由于目前房地产的拍卖方式还没有得到完全的规范,土地拍卖中存在着腐败现象,邀请“关系密切”的公司来参与拍卖,人为的抬高土地价格,造成一片虚假的繁荣景象,新的“圈地运动”导致房价虚高,违背了价值规律。

从需求方面看:

第一、本地长期被压抑的需求。在前些年,南昌市房地产市场处于低迷状态,不管在房地产开发还是销售方面都不景气,换句话说,南昌市房地产还未真正开发。但随着2001年,南昌市政府提出以建设“花园城市”为主要内容的新发展计划,开拓了市场空间,导致外资突然呈现爆发式增长,并相应地以流入房地产为主,市场需求增加,刺激房价大涨。同时政府及单位取消了福利分房、银行推出按揭购房等措施出台,购房大军迅速产生,长期被压抑的房地产销售市场被激活。由于南昌房地产市场出现供应量逐渐减少的局面,在当前购房族出现了许多炒房户。还有让人隐忧的盲目跟风族和炒楼者。楼价上涨吸引了跟风者的加入,相反这批跟风购房户的拥入又进一步刺激了南昌房市的大幅上涨。

第二、外来需求的扩大。外地投资者和炒房族的出现也是影响楼市供求关系、使得南昌房价上涨的另一原因。《2003年南昌市房地产市场运行情况分析报告》上的数据充分显示这一点。南昌市外来购房者所占比例从2002年的5%上升到2003年的24%。以温州的炒楼团为例,他们以投机为手段,赚取差价,他们甚至与房地产商相互勾结,哄抬房价,造成房源紧缺的假象,诱使南昌居民跟风高价购入商品住房。

第三、投资需求的扩大。近年来,随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快,南昌市的居住环境不断改善,作为省会城市的辐射功能日益显现,吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来南昌购房置业,外地居民购房的比重逐年上升,由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上长,由2000年的2%上升到2003年的15%。

从表7中,我们可以发现外地购房比重增加、置业投资的比重的增大,一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场,另一方面,如投资购房比重增长过快,对南昌市房地产市场的持续健康发展有一定的负面影响,因为我市的房地产市场仍处在快速发展的初期阶段,应以消费需求为主,如投资购房占房地产市场比重较大,市场监管不力,容易出现投机或炒作,使市场升温过快,后劲不足,容易出现价格虚高。并呈现出南昌房地产市场供不应求的虚假局面。

表7    南昌市2003年购房对象构成情况表

商品住宅交易量(万m2)

按销售对象划分

按购房目的分类

本地居民

所占比例(%)

外地居民

所占比例(%)

自住

所占比例(%)

置业投资

所占比例(%)

203.90

154.71

76

49.19

24

173.32

85

30.58

15

资料来源:2003年《南昌市房地产市场运行情况分析报告》

2、政府政策的干预

城市建设越来越成为当今大都市重视的焦点,像当年搞开发区建设那样,更多的大中城市把眼光对准了“国际化大都市”或“中心城市”,南昌作为江西的省会城市也不例外得在城市建设上显示其辐射功能。历史跨入21世纪,省委、省政府提出南昌要做好“两篇文章”,即把南昌建成“现代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市”。2001年,南昌市政府提出以建设“花园城市”为主要内容的新发展计划,开拓了市场空间。城市的基础设施的建设和城市的美化、亮化导致城市的居住环境大为改善,这是南昌房价上涨的物质基础。自2001年以来,南昌市房地产业进入了快速发展时期,而且这种快速发展还将保持很长一段时间。当前,南昌房地产市场牛气冲天,开发商楼盘不断推陈出新,市场潮流快速变化,消费者购买欲望强烈,市场销售火爆,价格不断攀升,整个市场处于亢奋当中。

房地产开发商的主要投入品是土地,因此政府的土地政策对地价的影响,就明显的左右着房屋价格。南昌市政府采取的土地储备措施则使得南昌市土地供应得到控制,而同时又将房地产业列为南昌市经济的支柱产业,大力鼓励房地产的开发与投资,这就使得房地产业投资继续走高。就这样“泡沫经济”应运而生。更多的投资商挤进了房地产的热潮中却忘了冷静的思考。当投机风行的时候,房价也与其本身的价值越来越远。从一定程度上来说政府忽视了市场秩序的维护和对开发企业的性质和数量上放松管制导致了房地产热。

3、银行信贷政策为房地产投机推波助澜。

(1) 开发商依靠银行贷款开发。根据国家统计局编制的《房地产开发统计年报》,银行资金大约占房地产资金来源的32%,自有资金占30%,其他资金约占38%左右,但由于“其他资金”是通过非银行金融机构转化而来的银行资金,因此,在房地产业中,直接与间接的银行资金占到70%左右。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说:“目前房地产业的需求是一种泡沫式的,一种为了投机而进行着的需求。”

(2) 购房者通过银行按揭的方式购房。而现行的信贷政策是鼓励居民购房贷款的。南昌的个人买房大多都依靠银行的信贷来购买,而且个人贷款买房是房地产开发商的主要利润来源。2004年南昌市市区通过按揭方式购买商品房的比重达66.9%,其中通过按揭方式购买商品住房的比重为69.1%。许多投机者就在银行信贷的帮助下,将房价越炒越高。

4、开发商的虚假宣传加剧房地产的投机气氛

由于投机商认为在现在的政策和市场下房地产投资存在着巨大的利润,当今的房地产行业已是中国最赚钱的行业之一。开发商的投资收益率也非常高,开发商总资本的收益率平均在20%以上,由于自有资本占总资本的比重约为30%,所以自有资本的收益率在100%以上。加上房地产属于不动产,在某个时期具有升值潜力,一些不法房商便打出诱人广告,声称购买房产后如何赚钱,经不住诱惑的人们随波逐流,造成一种虚幻的房地产繁荣景象。这也就是房地产业之所以被称为“暴利行业”的原因。 基于以上种种原因投机商便纷纷携大量资金在房地产市场炒作,给商品房价格走高烧了一把火。

5、垄断加剧了房价的虚高

房地产市场是典型的寡头垄断市场。由于房地产投资巨大、投资产品固定等原因,同一市场上不可能同时存在很多房地产开发商。对于寡头垄断市场,价格合谋便成为开发商们的最佳选择。

同时自1998年的房改使住宅需求进入‘个人购买’时代以后消费者的需求约束成为开发商的主要约束。在消费者需求约束下,一旦新开发的商品房卖不掉,开发商的巨额投资就无法收回,形成巨大的沉淀成本。这样,开发商就无力开发下一个项目,甚至破产。正是由于害怕巨大的沉淀成本,开发商才希望合作,避免竞争,垄断市场。一旦商品房卖不掉,则开发商将血本无归。巨大的沉淀成本使开发商不敢打价格战,从而为价格合谋创造了条件。

这样,价格合谋成为我国住宅市场的典型特征。而合谋方式则基本上是采取了价格领袖制的方式。也就是说,由第一家在该区域开发的开发商(领导者)首先定价,后来者跟随领导者的价格。统计数据显示,南昌的房价出现了逐年上涨的趋势,住宅业存在明显的价格刚性。在垄断下,开发商必然索取垄断高价,获取垄断利润。事实上,房价已经严重偏离了边际成本。

6、房价、地价、建材价格的相互作用导致房价的“螺旋上升”

房价、地价及房屋建设所需要的建筑材料的价格之间存在着循环影响,它们以螺旋上升的方式不断的使彼此之间的价格不断攀升。本期的房价和地价上涨会推动下期房价的进一步提升,土地价格在房价上涨的因素在1/6左右,房地产的利润60%来自于土地,建筑材料价格占20%。从近几年,南昌市地价的涨幅,我们可以看到南昌土地交易价格排名居全国之首,土地交易价格指数年年攀升。(见表6)房价存在价格刚性,地价和房价的上涨都会引起下一阶段房价的上涨。而建材价格也是这样作用于房价,房价的上升必然导致建材价格的不断走高,不断上升的建材价格势必会影响到房屋的建设成本。而土地价格并非以买入价影响房价,而是以最近一期的土地市场价影响房价。只要土地价格上涨,“圈地”就总是有利可图的。

7、非对称信息误导购房者狂购高价房

房地产市场是垄断竞争市场,作为市场的两大主体开发商和最终消费者所获取的信息是不对称的。一般的消费者,非专业型的,不能获取充分的信息,也就不能对现有的房产、地产做出合理的估价,加之开发商无休止的炒作,以及消费者收入水平的提高,人们容易做出对未来的收益过高估计的判断,使房地产价格严重脱离其实际价值,产生泡沫。

在现房交易时,房屋出售方和购买方对现房质量的方面具有不同的信息,在此情况下就会出现人们对房屋价格以质量差的住房评价价格为标准,长此以往,交易市场上质量较差的房屋形成对较好质量房屋的排挤。交易市场就会萎缩。而在期房交易过程中,声誉是一种特殊资本,它需要长期的投资来建成。各种宣传及优质的质量需要大量成本去维持,这些最终都将转移到购房者身上,在无限期的交易下,高价房标志这有优质商品房的供给。房价在非对称信息中越来越高。

8、消费者预期加剧房价上涨趋势

消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中,没有产生不符合实际经济情况的预期,则市场价格就会由于经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来;但当经济环境发生较大的变化时,尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时,就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响,就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人稀少,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。 

以上种种因素,导致了南昌市房价不断攀升,形成了一种“非理性繁荣”的局面,使南昌市房地产经济“泡沫”成分逐步积累、增加,势必影响房地产业的正常和持续发展,进而推动其对整个国民经济的牵引作用。

 

三、房地产泡沫的危害

1、房地产泡沫的长期存在会抑制其他产业的发展。

房价过快上涨在推动投资增长过快的同时,已经成为抑制消费的重要因素。房价快速上涨改变了消费者的预期,导致居民的恐慌性“抢购”,使一部分消费者提前进入消费十万元级商品的消费结构升级时期。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时,此消彼长,一定程度上抑制了其他消费。特别是从目前房价与居民收入水平的对比看,房价确实是过高了。房价与家庭收入之比大大超出了正常区间,表明购买住房已经大大超出了大多数家庭的经济承受能力。为了积累起买房子的的首付资金,很多家庭必须缩减其他消费支出。为了买下房子,绝大多数居民不得不依靠银行贷款。还贷已经成为许多家庭不小的包袱,成为影响家庭当前消费和消费长期增长的重要因素。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形成银行的不良资产,最终导致金融风险,此外,房地产价格过高还会影响人才的去留,严重削弱城市竞争力,影响地方经济发展。

2、房地产泡沫的长期存在会导致社会结构和经济结构的失衡。

一方面,地价上涨导致投资预算增加,在高地价市区进行投资无利。另一方面,由于城市地价持续高涨,土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现。同时,由于房地产价格的上涨,房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大,招致社会分配新的不公,严重挫伤劳动者的积极性,带来了深刻的社会问题。房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给国民经济带来大而长期的负面影响。

3、房地产过热吸引大量资金进入,加大了金融风险的积聚。

银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高。个人住房消费信贷几十倍地增长,个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%-97%。房地产开发投资隐含的金融风险更大,房地产开发企业投资的70%左右依赖于银行,更有不少房地产商“空手套白狼”,骗贷等违规借贷屡见不鲜。

4、房地产过热将增加了社会中的不安定因素,不利于经济的可持续发展。

房价过快上涨,提高了旧城改造和基础设施建设的成本,加大了城市化的难度,进一步拉大了贫富差距,增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡心理。在一些大城市不同区域的房价相差悬殊,进一步导致区域发展的不平衡,已经出现了“富人区”和“贫民窟”。同时,房地产开发中违法违规用地十分严重,存在大量土地违法交易与粗暴拆迁,隐含了大量不安定因素。房价过快上涨,推动商务成本大幅攀升,也对招商引资和居民投资创业造成了不利影响。

四、南昌地产可持续发展的对策

1、加大金融监管力度,抑制房地产过度投机

(1) 加大金融监管力度。推动地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。房地产开发企业高负债运营,对银行资金依赖过大。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。

(2) 要加强信贷监管,抑制投机。投机资本往往来自于金融信贷部门,要从源头上控制投机资本。为此,应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件。对资金达不到标准、行为不规范的开发商,不得贷款支持开发新项目。要强化个人住房贷款的管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款,严厉查处“假按揭”。 我想国家应该尽快出台有关法规,保护成长中的房地产市场。值得一提的是银行可以对申请贷款用于支付第一套住房的人提供较低利率而对贷款支付第二套住房的人采用较高利率,用于调节他们不同的需求。

2、加强对土地的监控,防止土地过度投机

(1) 加强对地价的监测与调控。当前南昌地价的市场化程度不理想,主要问题是协议出让土地随意定价,偏离了地价的实际价值,从而影响整个地产市场的地价秩序。出让地价与转让地价、评估地价、基准地价相差很大。因此应该加强对土地价格的宏观管理,对土地价格进行及时地统计和公布,以保证市场信息的公开性,这样可以杜绝土地市场的“黑箱操作”和“地下交易”。各地可以建立该区域的基准地价及其公示制度,作为合理地价的参考;并定期编制并发布各类地价指数,以作监测。
  (2) 尽快完善土地税制,严防地产投机。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种,尽快建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。
  政府应该严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税,例如空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是,当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热,这也不失为一个有效的办法。

3、增加中低档商品房的供给,平衡商品房结构

要严格控制豪宅的审批与建设,防止出现由结构性过剩引发的泡沫。从前面所述的南昌房地产供求的结构性矛盾中,我们可以发现南昌市的豪宅开发过于繁荣,而中低端市场明显出现供不应求的现象。鉴于房价/家庭年收入比率反映出南昌房地产市场结构性过剩,一方面表现在住房规划设计标准偏高,大大超出居民的经济承受能力,在绝大多数居民尚无购买豪华住宅的情况下,高价住房只能令普通居民望而却步;另一方面表现在许多住房地处偏僻,交通不便,且基础设施不配套。国家应该大力发展中低档商品房来满足人们的需求。而大力建设经济适用住房不仅可以解决广大中低收入家庭买不起房的问题,而且可以在一定程度上遏止商品房开发企业的高利润行为。

4、充分发挥政府的主导作用,加强对房地产市场的调控

(1) 规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为,加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控,以减少多次加价转手的机会;土地出让应采用土地招标、拍卖,严格限制以协议方式出让用地范围;另外为了防止低价协议出让土地,可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。加强市场管理主要是建立土地储备制度,政府可以根据土地市场行情适时收购或供应土地,调配土地市场的可用资源,以稳定土地价格,抑制房价的不合理上涨。

(2) 要加强对房地产市场的调控力度,严格控制房地产开发总量。政府必须根据商品房的需求量来确定土地供应量,严格执行土地使用的有关规定,避免盲目扩大开发用地,以稳定地价、房价。同时定期开展专项整治,严格惩处各类违规行为,严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为,避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地,从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

 

具体来讲,就是要做好三个环节、四个协调、三个引导。

三个环节:一是土地环节。这是因为,土地不仅是房地产开发的必要条件,也是引导房地产开发投资方向,促进商品房供求平衡、结构合理,有效避免地价、房价泡沫的基础性因素。二是资金环节。目前我国房地产开发投资的资金约有70%甚至更多来自于银行贷款,因此把好银行贷款这一关,就可以有效地避免和治理局部过热、局部泡沫及其蔓延、扩大,避免由此诱发金融风波,导致金融危机。三是适应环节。就是要紧紧抓住房地产业发展必须与经济发展相适应、房地产开发投资必须与房地产需求相适应,以解决房地产开发投资规模过大、结构失调等。

四个协调:一是要协调好供给与需求的总量平衡。二是要协调好结构,解决经济适用房投资严重不足,难以满足需求,而高档商品房投资过度,相对过剩的矛盾。三是要协调好房价与居民收入水平关系,商品房特别是经济适用房的价格必须降下来。四是要协调好住房布局与城市基础设施、公用设施的配套关系。

三个引导:一是引导房地产开发投资与市场需求、与经济发展相适应。二是引导地区经济全面、健康、持续发展,正确认识房地产业是否均为各地区最重要的支柱产业。三是引导地价、房价,避免房价猛涨、防止暴跌。

应该肯定的是南昌通过建造“花园城市”等重大措施,使得房地产发展速度加快,但我们同时应看到其导致巨大的泡沫,应该加强对房地产市场的调控,使其保持健康、可持续的发展。

参考文献:

[1] 邱强 《我国房地产泡沫实证分析》     《社会科学家》   2005年1月

[2] 邱强、陈少敏、徐昊慧 《我国房地产泡沫成因分析》 《特区经济》    2005年4月

[3] 邱强、谭文忠、潘宇 《三管齐下挤兑房地产泡沫》 《特区经济》    2005年5月

[4] 徐滇庆等 《泡沫经济与金融危机》   中国人民大学出版社    2000年8月版

[5] 陈自忠 《规范房地产市场的思考》   《南京经济学院学报》     2000年6月

[6] 谢百三  《高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来》  《价格理论与实践》

[7] 张仲梁、张海旺、刘鸿强,等    《正视当前房地产过热问题》    《中国统计》

[8] 江西省统计局编  2000-2004年《江西统计年鉴》       中国统计出版社

[9] 南昌市房管局    2002-2004年《南昌市房地产市场运行情况分析报告》

[10]《大江周刊·楼市版》 2003.10月——2004.9月

[11]《房地产世界·江西楼市》 2004.11月——2005.2 月

[12] 估价师资讯网   http://www.zgpg.net/

[13] 江南搜房网  http://www.nc-soufun.com/

 

  评论这张
 
阅读(428)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017