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strongqiu2006的博客

房地产,银行和证券投资和风险分析

 
 
 
 
 
 

台湾印象之六:门牌

2012-2-12 15:14:02 阅读457 评论2 122012/02 Feb12

      刚到台湾的时候被它的门牌号码弄得晕头转向,发现在一个街区,出现大号小号间断交替的情景,好像很没有规律,经常弄得快到奶奶家也找不到的现象。弄不清门牌,就找不到家,也就没有办法出远门。这终究不是办法,于是有一天我独自出去专门研究门牌,经过一天的逛街,我几乎上找出了门牌编号的规律,后来加之向叔叔和卜爷爷请教大至有个了解。

      台湾的门牌构成为街名加序号,台湾的街门分为大街和小巷。大街分成两类,一种就叫街,如林口街;另一种就叫路如中山路。街一般比较短,路比较长。为了便于寻找,在较长的路上又分成若干段,如忠孝东路一段直至七段,中山北路一致七段。

      小街一般又分为巷和弄两种类型,和路和街交叉的路叫做巷,和巷交叉的叫做弄,那么弄一般就是和路和街平行的小路。其实街路和巷弄构成街区,就是一路和街为轴心的四通八达的区域。

      在区域内编号是以大街为轴,从头开始编号,如忠孝东路一段的起点为1号,然后在大街的同一侧按照奇数和偶数的顺序依次往下编号,如果忠孝东路是东西方向的,一段至七段是从西向东的,如果靠北边的路是单号,从1开始,依次是忠孝东路一段1号,3号,5号。。。,

      那么靠南边的街就依次是双号,忠孝东路一段2号,4号,6号。。。依次轮下去。一般来说是一列住户给一个号,这样一个单元如果有列房就会给两个连续的奇数号和偶数号,如1号和3号,4号和6号等,大街轮空到交叉的小街就小巷,如果北街53号处为交叉的小街就叫做53巷,如果对面即南边刚好是这街直过,就叫54巷,这样门牌编号就变为忠孝东路一段53巷,进入巷内再重新开始编号,也是按照一边单号,另一边双号的方式,按照奇数和偶数的顺序排列,如果巷子西边的门牌为单号,那么东边的门牌就为双号,因为巷子和主街是交叉的,主街是东西向的,那么巷子自然是南北向的。其它的编排顺序不变。

       当巷子按照顺序又到了东西向交叉的小街就变成弄,如果刚好是53号就叫做53弄,这样这条街就是忠孝东路一段53弄,在弄里依然按照顺序重头开始编号,弄的北边为单号,弄的南边就是双号,如果碰到弄直穿过小巷,如果北边弄为单号53弄,南边的就是双号54弄,其它的门牌编号和原来是一样的。

       这样编号的好处可以节省街名的数量,同时便于寻找。台北市作为老城区,大街小巷特别多,如果每条街都给它取一个名称的话,那街名特别多,一方面增加命名的难度,另一方面也增加人们识记得难度,名称没有规律性既不便于记忆,也不便于寻找。采取街区的方式,只要在同一街区就只给主街命名,次街按照顺序编号为巷和弄,就不用记忆了,查找也特别方便,如果我要找忠孝东路四段67巷,我只要沿着忠孝东路四段找到66号,就在附近。

       台湾街名的命名主要有这么几个方式:一是以人名命名,如中山路、中正路、林森路、刘铭传路等;二是按照城市名称命名如厦门路、济南路和宁波路等;三是按照政治主张命名如民生路、民权路、三民路等;四是按照传统文化命名如忠孝路、仁爱路和信义路等。

      以第一类人名命名的街道和第二类城市名命名的街道以台北市居多,以第三类政治主张命名得街道台北市和新竹市较多,以第四类按照传统文化命名的街道以基隆居多。如信一路到信五路,义一路到义七路,仁一路到仁三路,爱一路到爱七路,忠一路到忠四路,孝一路到孝三路等。

        台湾的街道命名有其科学性,自然也有其地域特色和文化氛围属性,对于街道众多的历史悠久的城市对于方便市民生活有其合理的一面。

作者  | 2012-2-12 15:14:02 | 阅读(457) |评论(2) | 阅读全文>>

台湾印象之五:垃圾分类

2012-2-8 22:40:57 阅读768 评论1 82012/02 Feb8

        今天刚看到上海新闻报道,今年春节七天长假,本市共清理生活垃圾106335吨,平均每天15191吨,比去年春节同比减少0.53%。垃圾减量的原因是去年一年垃圾分类投放试点的结果。去年本市每天生产垃圾1.8万吨,实现了生活垃圾处理量减少5%的目标,去年已有1080个小区进行了垃圾分类的试点。

       看到生活垃圾分类试点已经很多年了,大概是2008年在上海师范大学教工宿舍就看见在垃圾回收点放到几个不同的垃圾桶,上面写着可回收垃圾和不可回收垃圾,当时并没有在意,一方面没有人解释,也没有人宣传和督促。反正在上海生活这么多年,我生活周围并没有实现垃圾分类,所以就没有任何印象。

       这次去台湾在奶奶那里住了半个月,刚开始印尼雇佣回家度假没有回来,我得自己做饭,感觉处理垃圾是件很头疼的事情。原因就是垃圾需要分类放置。开始我不懂觉得挺麻烦的。

       台湾对垃圾的分类做得很细致。垃圾分为可回收的垃圾和不可回收的垃圾。可回收的垃圾又分为资源类和厨房饮食残余。资源类需要分类保存,比如报纸,纸盒等纸类放在一块,塑料制品又需要另外放,还有金属类,只要是可循环再利用的资源,你就得分类保管,然后再分类回收。

       可回收垃圾是不收钱的,每周固定的时间环卫所的车辆会来一次到个小区门口固定的地方,居民可以去投放,这不收钱,当然也没有钱。可回收的还有厨房饮食垃圾,主要是剩饭,剩菜类,这个环卫所的车辆每天固定的时间会来到小区固定的地方收集,这个也不收钱,当然也没有报酬。前面的垃圾主要送到环保局下设的资源回收厂去加工处理,所得的收入作为环保局建设的投入。厨房垃圾主要是送到养猪场去喂猪。所以厨房垃圾必须干净,包括其它可回收的垃圾必须干净,不能有其它不能回收的杂物,否则环卫所会拒绝回收。

       被拒绝回收的垃圾只能作为不能回收的垃圾回收。回收这些垃圾是要收费的。如何收费呢?不是称重量,也不用量大小。主要体现在环保袋上。对于不能回收的垃圾,你只能用从环保所购买的环保袋装好才会被回收,而环保袋是市政府环保局专门订做的绿色塑料袋,袋子根据容积大小分成大小两种规格,小的只能装5公斤垃圾要五元,大的能装二十公斤需要五十元。这样垃圾越多使用袋子越多,付出的代价就越大。市民为了减少生产不可回收垃圾的数量,必定尽量增加可回收垃圾的数量,而可回收垃圾,只有做好分类,环卫所的工人才会给你回收。

       这其实是一种设计非常合理的倒逼机制。它利用了理性人的心理,迫使人们去进行垃圾分类。这样可以实现各方面多赢的结果。家庭减少了垃圾处理的费用,带来小区环境的卫生,由于垃圾是每天定时定点收集,保证了垃圾不落地,不过夜。市政环卫部门由此带来了减少垃圾收集和分拣处理所需要的人手和车辆,减少了支出,增加了可回收资源数量,增加了收入,政府由此也减少了在环保方面的投入,节省了财政投入。

      看到这个好处,我不禁拍手叫好,本来想做一些更详细的调查,回来给市政府提供这方面改革的建议,不过我姑姑,叔叔告诉我,上海市政府已经到这边考察过好几次,我想现在的试点可能就是从台北市取到的真经。

       台北市政府垃圾处理有现在的成果也不是一朝一夕的结果,也经过很长时间的摸索,同样也是到其它国家学习和借鉴,有说是欧洲,有说是日本。

       据我姨公卜爷爷介绍,以前垃圾处理是按照用水量来捆绑收费的,用水多的得多交,用水少得少交。理由是生活垃圾自然和生活密切相关,水是生活必须品,用水多了说明人多垃圾自然多。但遭到人们的反对,因为这只是一种假设的逻辑。现在很多年轻人几乎上不在家里用餐,但在家里睡觉,所以垃圾可能很少,水却用得很多,还有一些人情况可能相反,水比较节省,垃圾产生却很多。用这种捆绑的方法很不科学,所以后来逐步改进到现在这种方式。

        这种方式开始只是在台北使用,后来其他城市觉得不错,也来取经,所以慢慢地推广到其它城市,有没有推广到全台湾,我就不是很清楚,没有做这方面的调查。

       不过这种垃圾收集的革命,给台湾,至少是台北市民生活带来很大的变化,他们垃圾分类摆放已经成为生活习惯,我奶奶家餐桌上摆放着很多自己折好的纸盒,用来装吃饭剩余的骨头和散落在餐桌上的剩饭、剩菜。吃晚饭把盒子的东西和盒子分类放置就行,这样既卫生,又省事。

       在公共场合人们也会严格按照资源和垃圾分类投放。记得回来的前一个晚上,在饶河街夜市,我看到一个小男孩兴高采烈地拿着一个可乐瓶远远地投到资源回收桶内,可惜人站远了点,没有对准,塑料瓶滚进了不可回收的垃圾桶,小孩有些尴尬,远处小孩的母亲很严肃地要求小孩从垃圾桶内取出塑料品再放进资源回收桶,垃圾桶是透明的,里面塞了不少垃圾,看起来很脏,小孩有些不愿意,迟迟不愿动手,但小孩的妈妈紧紧地盯住自己的儿子,要求他重新投放,没有半点商量的余地,小孩拗不过母亲,很不情愿地重新伸手从垃圾桶里拉起了可乐瓶并放到资源桶里面去。看到儿子做完这些,母亲脸上才露出微笑。

      其实,垃圾分类只要机制好,做到只是举手之劳。

作者  | 2012-2-8 22:40:57 | 阅读(768) |评论(1) | 阅读全文>>

台湾印象之四:让座

2012-2-7 22:13:30 阅读402 评论1 72012/02 Feb7

        让座已经变成了一种很好的礼仪,在国内已经很普遍。无论是公交车上,还是地铁里。见到老人和孩子,以及孕妇,人们普遍很自觉。会争着让位。这是一个很好的现象。但也还是有一些不好的现象,有些人不愿意让,特别是一些中小学生。受到人们广泛的关注。在大陆无论是公交车上还是地铁上年轻人是让座的主力军。

        在台湾,我留意观察发现中小学生是让座的绝对主力,尤其中学生,他们几乎上就不坐座位。在台湾地铁里座位没有大陆地铁多,他们只是在靠门附近组合了一些座位,不像大陆出门之外就是一整排。不过靠门的那两个用深颜色标出,用作博爱座,专门供老幼孕残者专座。这些博爱座一般是没有人坐的,几乎上就成为老人的专座。

       有一次,我从起点坐到终点,要坐很长的时间又有些累就坐了,我想如果有老人来,或者其它需要的人我就赶紧给他们让座吧,但车行了打半个行程,车上也上上下下人,但就没有人来坐。于是我感觉如坐针毡,我不知道台湾地铁让座会有什么规定,生怕自己不知道而违背。这样会给人家留下不好的印象。虽然我不说话,他们也不知道我是大陆人,从大陆过来。

       在我感觉腿好受一些时,我还是站起来把座位让出来。但座位始终没有人坐,有一些人站着,除了博爱座是空着的之外,其它还有一些空座。刚上车的人,或者想坐座位的人都会选择去坐普通座位,包括很多老人和小孩。

        我一直奇怪,为什么要把座位空着呢,而人们宁愿站着。后来我就问我姑姑博爱座是不是我们正常人不能座,姑姑说没有这个规定,她说她累着的时候也会去做,然后见有老人来就让给他们。

        我一直在奇怪为什么台湾人愿意这种资源闲置呢?在日月潭坐环湖公交时看到一对老人颤颤巍巍地上了车,车里已经很满了,没有了座位在靠前的一位年轻女子大声地吆喝着要给老人让座,并且要求与她同座的年轻人一起让。

        还有一次,我在基隆看到年轻人全部都跑到车后去了,把前面的位置全部空了出来。看到这些现象后,我差不多明白。让座已经成为一种习惯,既然这些位置不属于你,早晚都得让出去,你不让的话会有人监督着你让。或者你心里本来就想让,而且也会让。如果因为疏忽被人家逼住让,那心里是怎么一种尴尬和不安。所以不属于你坐的位置你坚决不坐。实际上这有些像路不拾遗。如果每个人都能够做到路不拾遗的话失主自然能够找到丢失的东西。如果你出于好心帮人家把东西捡起来,结果反而导致失主找不到,或者更麻烦才能找到。

        台湾其实不仅学生、年青人愿意让座位,有时老年人也主动让座,一次我从淡水坐到台北车站,因为路很长,我和一位老人坐在一起,他打起了瞌睡,我做了几个站见有有一家大人带了2个小孩的上车,小孩大哭,我就起身让座,不知道是我起身惊醒了老人,还是小孩的哭声惊醒了老人,老人也起身让座给那一家人。

        在台湾,老人不仅会让座,老人有时对让座的还会表示很客气的谦让,在忠孝敦化站我打算让座给一位刚上车的老人,老人说自己马上下车,委婉地拒绝了我的让座,在市政府站他也没有下车,是后来有人下车了,站在他身边的年轻让他去坐,他才接受的。

        在国内让座只能说可以做到,但并不是一定老人上来一定有人让。经常需要司机和乘务员提醒。我想最主要的原因是文化和习惯。国内还没有养成人人愿意让座的习惯。除此之外,可能还会有一些相互体谅的心理和客观原因。大陆一些中小学生不愿意让座可能和教育有关,中小学生从小由爷爷奶奶外公外婆接送,而老人从来就是将作为让给小孩,久而久之,在他们的心理,老人压根就不需要让座。

        当然,也有人说现在中小学生很辛苦,年纪小小却整日需要背着一个十几斤甚至几十斤的书包,所以需要座位。其实中国大陆各个阶层的人都很辛苦,尤其是北京上海等大城市,上下班坐车要很长时间,并且在高峰期,车内非常拥挤,大家都希望有个座位能够放松一下。

        此外,还有一个主要的原因就是有些老人的不自觉,很多老人在上下班的高峰期出去锻炼,结果却要求年轻人让座。很多城市规定60以上老人,最晚的规定是70岁以上老人乘车免票。而现在大城市几乎上都进入老龄化社会。很多老人身体其实比年轻人还要好。在年轻人身心疲惫时给这些强壮的老人让座,年轻人心理多少会有些芥蒂,如果出现老人索要让座就会受到抵制。

       记得前段时候网络上报道一个年轻女子在公交车上大声吆喝着要人们给他妈让座,结果一位85岁的老人给他80岁的妈让座的新闻,年轻的女子凭着他80岁的妈硬是从拥挤的车箱内让人家让来两个座位,其中就有一位是85岁老大爷让的。

        出门在外,都不容易,需要的是相互体谅。给老人让座也是天经地仪的,因为每个人都会有老的时候,尊老爱幼是中国人的传统美德。但人吃五谷杂粮总有生病的时候,当然更经常有累和情绪低落的时候,这时候同样需要帮助。

       所以体谅一下年轻人,多体现一些人道和关爱。所以很多城市把地铁,公交车里为数不多的座位重新做个定位,定位为爱心座,或者就是博爱座,是为哪些需要帮助的人。有时表面上看起来很坚强的年轻人也许很需要。

作者  | 2012-2-7 22:13:30 | 阅读(402) |评论(1) | 阅读全文>>

台湾印象之二:问路

2012-2-4 15:34:53 阅读493 评论8 42012/02 Feb4

         因为是自由行,免不了问路。其实我是很怕问路的。怕得原因无外乎,怕遇人不淑,碰到坏人。记得国内前两年郑州火车站打出巨幅广告,不要向陌生人问路。据说很多人在火车站对陌生人图谋不轨,出了很多案子,当地主管部门出于无奈才出此下策。

         当然这样极端事情还是较少。比较多的是对方不理你,鄙视你。把你看成是空气,把自己看成是聋子和哑巴。这在二十年前上海很普遍。我二十年前的1989年第一次来上海晚,记得只去过外滩和中山公园,以及中山公园附近的华东政法学院。当时我们一伙同学,问了不知道多少人。要么就不理你,要么说出来的话压根就听不懂。那时我还一直以为上海市民不会说普通话,来上海读书的几年,接触最多的就是我们学校门卫的阿姨,发现阿姨的普通话比我标准多了,看来我当时是误解了上海人,我想应该是上海人不屑于和我们这些操普通话的乡下人讲吧。

        现在上海这种现象已经很少见了,比较多的是对方胡乱指路。明明不知道路,还装着清楚,然后随便地给你指一条路。记得有一次和同学在赤峰站下车,然后去找一位老师,我的同学在上海多年,大至知道方位,然后我们不确定就问了一位路人,结果他随手指了一个相反的方向。我同学没有听他的,说他是乱指的。我问同学为什么他们乱指。他说这些人,其实根本就不知道。或许是新上海人吧,又怕别人看不起自己,于是就装着是上海人,随便给你指就是。

       随便指路,会让你走很多冤枉路,甚至南辕北撤,其实是很坑人的。记得不久前,我在漕宝路地铁站下车,要去仁爱医院,在出站门口问了一位女青年,他给我指了向前的路,我不是很确定,又问了一位男青年,他给我指了向左的方向。我告诉她前面的人指的路,他改口说前面也可以去。于是我径直往前去,转过好几个路口也不见医院。后来人们告诉我正确的路是向右走。这坑爹的两指路人,害得我打转转。

       现在在大陆我一般问路都问那些警察,保安之类的公职人员。只有他们不会乱指路。再一种办法就是先看地图,路牌和站牌。在不确定的情况下再去问路人,问路人一般问两个。如果两个指的一致就听,如果意见不一致就继续问第三人,甚至第四人。

         在台湾的第一次问路是去故宫。当天下午我本来只是打算去101,因为那里离奶奶家很近,可以速去速回。但到了那里发现天气不大好,因为上午下过雨,我估计在楼上也看不清远处,于是临时决定去故宫。我不清楚故宫有多远,记得从机场回奶奶家的路上,姑姑有给我介绍过故宫。于是我以为故宫就在附近。我现实问门卫的保安,保安说需要转车,让我坐到台北车站再问人。门口就有公交车站,我问了一位年轻的女孩,她告诉我她不清楚,旁边一位老人听到后告诉我应该如何转车,老人旁边一位女孩,告诉我坐捷运比较快,并告诉我该如何走合如何转车。当时我不知道捷运是什么,当然也自然不清楚捷运站在那。为了避免麻烦,我还是决定先坐公交到台北车站,再考虑转车事宜。

          第一次问路,发现台北人真的很热情,知道的会抢着告诉你,不知道的也会很诚恳地告诉你说自己不知道,不会打肿脸来充胖子。其实不仅台北人热情,整个台湾人都很热情,初五那天天气特别好,我打算去日月潭游玩。在邵逸达碰到彰化的一家台湾人,我们都在缆车站等环岛公车,可能因为人多车堵,我们等了一个多小时。他们知道我是上海来的,他们一家真的很热情,大儿子在中山台资企业做事,娶了大陆太太。所以跟我特别投缘,一路上我们聊两岸的差异,聊他们的工作。弟弟还独自去买来鸡蛋和水,要请我。还要给我付车票。后来我们线路不同才分开。回来的路上碰到台中的一家人,碰巧我们坐在一起,于是一路聊天到了台中站,他们一直陪我到售票点,他们才离开。

         只要出远门,到陌生的地方,就必须问人。问人的好处可以让你少走冤枉路。有的时候明明到了你想到的地方,但就是找不到,在你急得团团转时,这时有人指点一下,也许你抬个头,或者转个身子,或者绕过一堵墙,或者一栋房子,你就会发现它,那是多大的惊喜。

        在台湾因为呆得时间比较长,玩过的地方比较多,每到一个地方都得问路,并且是一路问过去。并且是越靠近目标问的人就越多,次数就越频繁。问的人越多就越能体会到台湾人的热情和诚实。一般我们是不敢问司机的,因为司机最不会给你说实话,明明就在眼前,却告诉你很远,要让他送你过去。在基隆汽车总站,停了一些出租车。司机想做我的生意,做起我的工作。但司机也还是把路线告诉了我。台湾的司机还是比较诚实的,不耍滑头。

       在台湾,问路不管南北,人不分男女,年龄不分老少,都一样的热情。在七星峰,我碰上一位登山者,我们一路交流,在去冷坑的岔道口我们需要分手,他怕我走错,还硬要送我过去,我没有让。从基隆到九份的路上碰到一位瑞芳的公务员,经过他瑞芳的家,他硬是没下,硬是送我到九份景点,还说要请我吃东西。九份小吃街的东西很多,也很好吃。我很受感动,于是在观海楼,我给他拍了一张照片以作纪念。和我一起感受到这种感动地还有三个同行得韩国女孩。

        因为问路的方便,看来,选择自由行就是正确的,也是值得的。

作者  | 2012-2-4 15:34:53 | 阅读(493) |评论(8) | 阅读全文>>

开发商定价策略的主要类型

2012-1-16 8:30:47 阅读1076 评论0 162012/01 Jan16

  随着我国市场经济体制的逐步完善,房地产市场正走向健康持续的发展,且发展势头越来越迅猛,房地产项目尤其是同一供求圈内的房地产项目的竞争日趋自热化,竞争的焦点往往集中在价格。目前个人购房已成为住宅消费市场的主流,普通消费者在购房时考虑最多的是价格因素。与此同时,随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场成熟化进程的推进,理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。比如楼盘各方面条件相差不大,有些旺销,而有些却滞销了?除了楼盘自身质量、市场销售管道、宣传促销推广等方面因素外,正确的定价策略非常重要,是一个关系楼盘命运的关键问题。房地产价格策略是房地产营销策略中的一个重要环节,科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。定价的高低关系项目利润的多少以及销售的成功与否。所谓“一分钱一分货”,策划人员必须牢牢把握项目自身特点,结合公司经营优势,顺应房地产市场行情,通盘策划,理性抉择,才能取得好的营销效果。通过研究实践得出,一项房地产项目通常可以有整体定价策略和过程定价策略这两种不同的战略。
一、整体定价策略

整体定价策略是指房地产开发企业在科学地分析商品房本身的市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素,做出市场和制定出长期战略目标后,为了在目标市场上实现自己的定价目标,根据所规定的定价指导思想和定价原则做出的总体定价策略。概括来说其包含三种具体的定价策略:平价定价策略、高价定价策略和低价定价策略。假如开发商企业将其市场定位于平民化企业,即产品价低、性能高,使得大多数居民有能力购买,则该企业应实行的是平价定价策略;假如开发商企业将其企业形象定位于高端企业,其产品的性能是独一无二,则实行的是高价定价策略;假如开发商企业将其产品定位于经济廉价型商品,则实行的是低价定价策略。

1、平价策略

该策略又称为满意定价策略,主要指按正常利润对房地产产品进行定价的策略,公式为:价格=正常成本+正常利润+税金。平价策略因风险不大、利润不小,是一个受绝大多数消费者青睐的定价策略。因此,绝大多数开发商会选择应用该战略。这一策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。其定价使用于以下几种情况:(1)市场后比较成熟,消费者认同程度较高。在现在这一日趋激烈的市场竞争中,过高的定价只会让消费者望而却步,错失商机的同时又失去了市场占有率,反而让竞争者抢的了市场。(2)市场消费容量较为稳定,成交量大。(3)区域或楼盘形式的发展进入了成熟阶段。(4)市场竞争较弱、供求较为平稳的楼盘。(5)企业对利润的期望值一般。使用该策略的时,其价位对于开发商和消费者都计较容易接受。能有效的帮助开发商在取得以平均利润为目标的同时,赢得消费者的好评。虽然该策略是是风险不大、利润不小的稳健策略,但也容易出现中等价格、中等风险、中等市场反应的问题。如果开发商能够“把豆腐包装成肉,再以豆腐价格出售”,虽然也属于平价策略,但可以让开发商有利可图,消费者更乐于接受。绿苑房地产公司既是一个成功采用平价策略的例子,其采用平价超市经营模式,规模复制,主要开发建造优质中档商品房。由于绿苑房产是南昌市为数不多的几家有名气的开发商之一,市场认可度较高,以及由于购房落户的政策,销售状况良好,一期现房基本售完,期房销售率在30%以上。

2、 高价策略

该法是在生产成本上加上一笔消费者能够承受的利润。是一种出于开发商有意提高价格或者出于楼盘所处的地段很好等不同特殊需要所制定出的策略。其公式可为:价格=生产成本+社会平均利润+能实现超额利润+税金。其主要适用于:(1)企业开发的楼盘档次较高,价格弹性较小,高价造成的需求或销售量减少幅度很小。房地产商赋予楼盘的一些高品质、高层次元素减少了价格因素的影响,比如在对楼盘的规划、设计、户型、材料运用等方面做出创新。(2)楼盘的消费者档次较高,对价格的关注较少。虽然房地产行业竞争激烈,但是房屋可以看作是一种集生存、享受、发展等功能于一体的消费品,随着经济发展水平的提高,平均收入水平的提高,人们对房屋的需求由经济实用到时尚舒适、由室内格局布置的紧凑到周边娱乐设施的齐全、由趋于闹市地段的方便到追求郊区江滨的恬淡。价格因素反倒是其次。(3)企业对利润的期望值较高。例如房地产企业以利润最大化作为其长期的战略目标。(4)同类型的楼盘竞争相对较少。具备房地产行业领先竞争者的内在优势,楼盘的特色、功能、服务及区位是独一无二,竞争者无法模仿。(5)在一定时期内,这一类型的楼盘供应缺乏,企业希望通过高价策略获得较多的利润。(6)企业希望通过高价树立品牌形象。运用该方法的时候需谨慎,定出的高价要有相应的使用价值或者消费者的满意来支撑,因此,必须在高质量的基础上,再辅以楼盘形象、卖场形象的良好包装和成功的广告策略,让其觉得物有所值。否则,会错失顾客。比如由江西省建银房地产开发公司开发的“威尼斯花园”项目,位于青云谱区原南昌麻纺厂。西临象湖,属象湖风景区域,环境较好,并且交通便利,同时智能化配套设施好,小区内装修到位。该项目实施的就是高价策略,将较高收入阶层的白领和部分私营企业主定位目标客户群体。最终,取得了丰厚的利润。

3、低价策略

该策略又称为多销策略,是一种开发商为通过抢占市场份额或获取市场的优势来谋求远期稳定利润而有意识地压低价格的策略。该策略使用于:(1)扩大市场容量,转换有效需求,让无法支付高价的新消费者成为实际购买者。根据今年来的一些市场调查,消费者结构的一个重要方面是年龄结构,可分为25岁以下阶段、26-35岁阶段、36-45岁阶段、46-55阶段及55岁以上阶段。其中,出于交友和结婚的压力,消费观的转变,家庭的支持,26-35岁阶段消费群体的购买欲望是特别强烈的。但是这一阶段的消费者大多是刚毕业步入社会不久,还未在职场中建立起自己的事业,经济能力上还处于初步发展,无一定的财富积累,购买力相对比较弱。较低的价格有助于刺激他们的购买欲望。(2)企业的产品多为较低档次的商品房,其价格弹性较大。低价会促进销售,从而提高利润总额。再者,在消费者方面,使开发商在短期内获得销售量和市场占有率,赢得产品经济价廉的形象;在资金方面,使开发商在较短时期内回笼一定的现金流,相对地减少资金压力。(3)企业的开发成本较低,期望的利润值也低。(4)市场上同类楼盘相对过剩,市场竞争激烈。(5)作为先发制人的竞争策略,有助于企业夺取市场占有率。(6)与竞争者保持均势。住宅,作为一种昂贵的消费品,价格不可避免的成为购房者主要的考虑因素之一。低价有利于企业弥补相对竞争者在其他方面的不足。(7)为了阻止实力不足的竞争者进入市场,使开发商获得绝对性的竞争优势,在竞争压力最小的情况下,获得大量顾客。但是,因这种方法是在“有钱不挣”的前提下实行的,因此在市场中很少见,只有特殊情况下,开发商才不得已而为之。

二、过程定价策略

随着互联网的广泛应用,市场信息传播的速度变得越来越快,竞争也变得越来越激烈。市场的多变性使得采用一成不变定价策略的房地产企业处于被动状态。因为广义上来说,一个完整的营销周期分引导期、开盘期、强销期和持续期、扫尾期四个部分。这一过程短则几个月,长则几年。而在现实中,不乏一些大型开发商在销售初期实施新型定价策略的不久后,其策略就被同行或者竞争对手争相模仿的案例。再者,在房地产营销中,定价策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略,亦需要依阶段性营销目标不同而调整。例如,对新推楼盘来说,是低价开盘,以后逐渐走高好?还是高价开盘,待初步完成销售目标后再低价清货好? 因此,固定的定价策略不能适应市场的同时,亦无法拉动消费者的购买欲望。房地产企业往往需要在房地产项目整体定价确定的前提下,根据房地产项目及实际市场的发展情况,在销售过程中,适当地调整其定价策略,以引导房地产项目价格的正确发展。这一定价策略称为过程定价策略,概括来说,其分为以下三种。

1、低开高走定价策略

“低开高走”策略是在房地产预售时,房地产开发商为了吸引顾客,首先将楼盘以较低价格开售,用以聚集人气,并形成热销局面,随后再根据施工进度和销售进展情况,每到一个调价点,按预先确定的幅度调高一次售价以达到预期销售目的的策略。这一策略常见于期房(过程定价)销售,适用于以下三类楼盘:(1)项目总体素质一般,无特别卖点,竞争力不强。一个楼盘如果自身的地段不好、质量不突出、没有特色,并且周边的类似产品过多,很难吸引消费者的青睐,容易陷入无人问津的局面。所以对于此类竞争力不强的楼盘,应在开盘时采取较低的价格,以吸引中低收入的购房者。(2)郊区大盘或超大盘,这类楼盘首要的是聚集人气。入住人多则容易在消费者心中形成大社区概念,而销售也将直线上升,如果人气不旺则极易因位置等缺陷而无法启动;(3)同类产品供应量大,竞争激烈。在同一个地区,地段相似、质量相差无异,则价格成了消费者的主要考虑因素。这种情况下,高价格并不能为企业带来利润,反而会使购房者驻步观望,更甚者会为竞争对手提供成交机会。例如,广州锦城花园的发展商通过项目设计、社区环境配套、物业管理等大量工作,项目综合品质得到消费者认可,市场对锦城花园的心理价位在10000元/m2左右,但发展商却以7500元/m2价位推出,相差3000的幅度形成了巨大的价格势能,引来滚滚买家潮,在当时市场低迷的市场条件下取得了良好的销售效果。在二期开发中,发展商利用一期产生的口碑和销售惯性,将价格提高了15%,但消费者依然是踊跃购买。又如1997年绿洲城市花园以4888元每平方米的低价进入上海市场,由于其品质(事前调查表明该产品的市场认知价值在每平方米5480左右)与定价存在较大反差,加之“每天仅售30套,绝不多卖”的量控措施,引得每天购房者抢早来售房现场排大队,热销势头被炒得淋漓尽致。其售价一路攀升,至1998年均价已达到6000元每平方米。再如,金州康城项目,因为综合性能与其他产品比较无不明显优势,开发量过大为10万平方米,周边l一2公里以内类似价格、类似产品有超过三个以上,所以金州康城项目的定价策略采用低开高走。

这一策略立足于科学合理的房屋质量和价格变动体系之上,是通过控制价格来适应市场供给,而不是简单的低价竞争。其优点是“低价销售”的广告在如今房价居高不下的情况下很容易吸引购房者的注意,甚至引来大量购房者的上门,即使最后不能成交,也会营造出楼盘销售现场人头攒动,热闹非凡的景象,从而吸引更多的购房者前来购买。再者,每次调价能造成增值的假象,使前期购房者认为买到物超所值的房子,而且会使他们认为所购房产存在很大的升值空间,刺激有购房动机者以及他们亲朋好友的购买意愿,促使其产生购房的冲动。该策略将地产商和消费者之间有效供求结合起来,帮助发展商在短期内为项目获得较大的市场占有率。现实操作中不乏有地产商以稍差的“死角房”低价开盘,形成轰动效应,将好房留在最后推高价位,为将来的楼盘形成高价定势。

如果低价开盘作为短期的促销活动不会造成太大的影响,但不能认为“低开高走”是万金油,可以解决所有问题;也不能认为这一定价策略可以保证使开发商获得最大利润。俗话说:高质量是需要高价位来支撑。若开发商将其视为企业的一项长期策略,则必然会影响楼盘在购房者心目中的档次,容易给人一种“便宜没好货”的感觉,从而降低楼盘形象。再者,如提价速度过快或每次提价幅度过大,不仅容易使后期销售预留的提价空间过早失去,而且会给后续到来的购房者造成一种被骗的感觉,从而造成销售呆滞的局面。这样不但会使预先设定的期望利润落空,而且会抵消已经取得的销售佳绩。因此,提价幅度的控制以及提价节奏的掌握成了开发商的难点及重点。

2、 高开低走定价策略

该策略与“低开高走”相反,其价格制定策略的销售控制属于“撇脂模式”,即在第一次面对消费者时,以高于市场行情的价格公开销售,迅速从市场上获取丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快将资金全部收回。它将市场定位为需求弹性较小的高收入人群,具有阶段性高额利润,对楼盘有特定要求的特点。其适用范围为实力信誉颇佳的大公司,且只适合于以下楼盘:(1)、具有文化、政治、经济背景或设计性、地标性、景观性优势的高档楼盘。该类楼盘的成本相对较高,但是具有竞争对手所没有的楼盘特色,并且容易为客户所接受,给客户以最新的购买享受,即便定价较高,也会受到大家热烈追捧。(2)、产品综合性能较佳,功能折旧速率缓慢。高价格多半是对应着高品质,质量与价格相一致,是定价策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优点时,只要地点、规划、房型、服务等产品的综合性能为客户所接受,它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符,甚至略高,则也便于高价开盘。与此同时,该类楼盘存在着很大的升值空间,购房者考虑到投资利润亦会以高价购得。(3)、楼盘或社区销售处于宏观经济周期的衰退阶段或者由于竞争过度,高价开盘没有取得预期效果,开发商不得不调低售价,以推动市场吸纳物业,尽早收回投资。

应用该策略的好处在于的方式以高价开盘,能速战速决的回收资金,便于获取较大的利润。再者,高价容易形成先声夺人的气势,给人以楼盘高质量的展示。最后由于高开低走,价格是先高后低,定价高折扣大,客户会感到一定的实惠,优惠折扣活跃销售气氛,进行销售调剂,促进楼盘的销售。

但是由于开盘价格高,难以聚集人气,阻碍开盘旺销,由此引起销售速度的迟缓,使企业经受严峻的市场考验,带来一定的风险。再者,先高后低虽然迎合了后期的客户,但无论如何,对前期客户是不公平的,必将损害前期客户的信心,对发展商的品牌形象不利。日后价格直接调控余地少。如今在市场日益成熟的情况下,开发商应防止对价格一厢情愿的过于高,追求最大利润并不等于定高价格,而应追求企业长期目标的最大利润。高价带来的高额利润只是短期的,逐渐会受到客户的不满而拒绝购买。

3、 稳定定价策略

该策略是指在整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,报价符合房地产项目实际成交价,既不大幅度提价,也不大幅度降价。在给客户以放心的心理满足的同时,追求最终较好的市场业绩。这种策略一般适用于房地产市场状况稳定的区域内的楼盘销售,或是在房地产开发项目销售量小,项目销售期短时采用。例如,利用稳定价格策略销售几个大客户购买物业后剩下的小量部分物业。

实际上无论是高开低走,稳定价格,还是低开高走,都不是绝对的,都应在客户需求总的原则下进行,销售过程中的价格变化是较为微妙的。重点是对变化的市场有清醒的认识、对楼盘有客观的分析,对策略执行有细密周详的计划,对价格与其他营销措施的配合有充足的准备,而且在市场营销中,不断进行价格曲线的维护,这样才能达到整合营销的效果。

作者  | 2012-1-16 8:30:47 | 阅读(1076) |评论(0) | 阅读全文>>

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